aug 24 Huizenmarkt zal niet verbeteren in 2012

Weinig positief nieuws in het nieuwe kwartaalbericht van de Rabobank over de Nederlandse woningmarkt. Volgens de Rabobank zullen Nederlandse huizen in 2011 op nationaal niveau 2,0% minder waard worden. In 2012 blijven de huizenprijzen ook dalen. De Rabo, die overigens een kleine 2 miljard euro winst heeft geboekt in het eerste halfjaar van 2011, verwacht dat er in 2012 nogmaals 2,5% van de gemiddelde huizenprijs af gaat.

Een quote uit het rapport: 'De markt voor bestaande koopwoningen heeft een slecht tweede kwartaal achter de rug. Zowel het prijsniveau als de transactieaantallen hebben een nieuw dieptepunt bereikt. De dalende transactieaantallen en de verdere toename van het aantal te koop staande woningen geven aan dat kopers en verkopers geen overeenstemming kunnen bereiken.   

Vanuit de kopers bezien komt dit door de lagere leencapaciteit als gevolg van de verlaagde Nibud percentages, de bezuinigingsmaatregelen en de opgelopen rente. Ook de schuldencrisis in Europa is slecht voor het vertrouwen in de woningmarkt, wat leidt tot minder vraag naar koopwoningen. Veel verkopers zijn tot op heden niet bereid hun prijzen aan te passen aan de huidige marktomstandigheden.'    

Ook uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat we nog steeds te maken hebben met een neergaande spiraal wat betreft de huizenprijzen. Op zich is dat helemaal geen verrassing meer, want de prijzen dalen al 34 maanden achter elkaar. In juli 2011 daalde een gemiddelde Nederlandse koopwoningen met 2,3% op jaarbasis. De prijsdaling is daarmee iets groter in vergelijking met de voorgaande maanden. Alle woningtypen waren in juli goedkoper dan een jaar eerder. Twee-onder-een-kapwoningen daalden met 2,7% het meest in prijs, tussenwoningen met 2,1% het minst.

Als we gaan kijken naar de prijzen op kwartaalbasis daalden de prijzen van appartementen, tussen- en vrijstaande woningen in het tweede kwartaal van 2011 ten opzichte van het voorgaande kwartaal met respectievelijk 1,0%, 0,5% en 0,7%. De prijs voor hoekwoningen bleef constant terwijl de prijs voor twee-onder-een-kapwoningen licht steeg met 0,1%. Een gemiddelde vrijstaande woning is sinds het derde kwartaal van 2008 al met 10% gedaald.   

In vrijwel alle provincies lag de prijs van een gemiddeld huis lager. In Groningen daalden de huizenprijzen het meest. Daar werden de huizen 4,9% goedkoper. Op maandbasis werd er een kleine plus geboekt. Ten opzichte van juni 2011 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,2%. In juli 2011 wisselden zo’n 10.500 bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee lag het aantal verkopen bijna 15% lager in vergelijking met een jaar geleden. In de eerste zeven maanden van 2011 zijn er ruim 68.000 woningen verkocht. Dit is bijna 5% minder dan in dezelfde periode in 2010.

De politiek probeert de prijsdalingen op de huizenmarkt te remmen door de  overdrachtsbelasting te verlagen. Deze nieuwe regel ging in op 15 juni 2011. Hierdoor moet er nog maar 2% overdrachtsbelasting in plaats van 6% overdrachtsbelasting worden betaald. De effecten van de verlaging van de overdrachtsbelasting zijn op zijn vroegst in september of oktober zichtbaar, maar dat zullen we tegen die tijd nog wel even melden. De Rabobank zegt in het rapport over de Nederlandse huizenmarkt overigens het volgende over de overdrachtsbelasting: 'Het verlagen van de overdrachtsbelasting niet voldoende om de markt structureel vlot te trekken'.

Er worden in het nieuwe kwartaalbericht (die overigens hier te vinden is, PDF-alert) een aantal structurele problemen van de Nederlandse woningmarkt besproken. De boerenbank zet vraagtekens bij de effectiviteit en doelmatigheid van het overheidsingrijpen op de woningmarkt. De politieke discussie over de eventuele hervorming van de Nederlandse woningmarkt heeft het vertrouwen onder consumenten geen goed gedaan en de huidige schuldenproblemen in Europa en beurzen wereldwijd die op crashkoers zijn geraakt helpen ook al niet echt.

Ook gaat de bank in op de hypothecaire schuld van Nederlandse consumenten: ‘Tot slot kent Nederland een ongewenst hoge bruto hypothecaire schuldpositie.Met een bruto hypotheekschuld van circa 105% van het BBP is ons land internationaal gezien koploper. Sinds eind jaren tachtig zijn er in toenemende mate financiële producten ontwikkeld die de fiscale ruimte, geboden door de hypotheekrenteaftrek, maximaal benutten. Dit zorgde, in  combinatie met de verruimde financieringsmogelijkheden sinds begin jaren negentig en stijgende huizenprijzen, voor een sterke stijging van de bruto hypotheekschuld. Deze hoge bruto schuldpositie kan potentieel grote schade toebrengen aan de stabiliteit van de Nederlandse economie en het financiële stelsel, vooral ten tijde van economische stress.’

Hier hebben eerder het Internationaal Monetair Fonds en de OESO al voor gewaarschuwd, maar de Nederlandse politiek vindt deze waarschuwingen waarschijnlijk niet belangrijk genoeg om er echt iets aan te doen. Dus kunnen we weer gaan raden hoeveel procent de huizenprijzen volgende maand weer zijn gedaald.

Koen Dil