okt 02 Nederlandse huizenmarkt in steeds grotere problemen

Omdat er momenteel ruim 250.000 huizen in Nederland te koop staan, vond de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) het weer eens tijd voor een 'open huizen dag'. Op zaterdag 1 oktober deden 56.000 huizen in Nederland mee aan dit event en openden hun deuren. En hoe is dat verlopen? Nu, van alle deelnemende huizen hadden er één op de drie (ongeveer 19.000 huizen) hun deur helemaal niet open hoeven zetten, want daar kwam niemand kijken.

Het totale bezoekersaantal van de open huizen dag lag 35.000 lager in vergelijking met de voorgaande editie in maart 2011. Volgens de NVM is alles 'rustig verlopen'. De makelaars geven het weer de schuld en natuurlijk was het lekker weer, maar het geeft mijn inziens aan dat de Nederlandse huizenmarkt in steeds grotere problemen zal komen in 2012. Het aantal verkochte huizen laat een dalende lijn zien en ook de huizenprijzen dalen nu al bijna 3 jaar, maar goed de huizenprijzen zijn dan ook in de tijd daarvoor veel te hard gestegen.

Uit de laatste gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek bleek dat de Nederlandse huizenprijzen in agusutus 2011 gemiddeld met 2,8% zijn gedaald in vergelijking met een jaar geleden. Dat is opnieuw een stuk slechter dan de voorgaande maanden. Ook op maandbasis daalde de prijs van een Nederlands huis sneller. Ten opzichte van juli 2011 werden Nederlandse koopwoningen 0,7% minder waard.

Alle woningtypen waren in augustus goedkoper dan een jaar geleden. Vrijstaande huizen daalden 4,5% op jaarbasis, het meest van alle woningtypen. Tussenwoningen daalden met 2,1% het minst in prijs. In bijna alle provincies daalden de prijzen. Vooral in Limburg en Gelderland daalden de woningprijzen hard, er ging in beiden provincies ruim 5% van de huizenprijs af. Wilt u een huis dat in waarde stijgt, verhuis dan naar Zeeland, want alleen daar steeg de gemiddelde huizenprijs.

In augustus wisselden ongeveer 10.000 bestaande huizen van eigenaar. Dat aantal ligt 4% lager op jaarbasis. In de eerste acht maanden van 2011 zijn er 78.000 Nederlandse huizen verkocht. In 2010 lag dit aantal in dezelfde periode nog 5% hoger. De huizenprijzen zijn in Nederland vanaf 2008 vrijwel onafgebroken gedaald. In augustus 2011 waren huizenprijzen 8,5% goedkoper in vergelijking met drie jaar geleden. Het aantal woontransacties daalde sinds de crisis al met 40%. De huizenmarkt komt langzamerhand tot stilstand. Verkopers willen nog steeds de hoofdprijs en wachten tot ze een ons wegen en diegene met een dubbele hypotheek moeten fors zakken met de prijs om het huis toch kwijt te raken. De daling van de huizenprijzen accelereren.

De overheid heeft natuurlijk wel de trucendoos opengegooid een paar maanden geleden. Ze kwamen in juni met 4% minder overdrachtsbelasting, maar vooralsnog hebben de nieuwe regels nog geen effect. Het kan natuurlijk zijn dat dit in het laatste kwartaal van 2011 pas terug is te zien in de statistieken, maar dan weten we ook meteen waarom het er dan iets rookleuriger uitziet. Stimulering van de overheid heeft niets te maken met een structureel herstel en geeft geen representatief beeld van de daadwerkelijke staat van de huidige woningmarkt. Tegelijkertijd zijn de banken vanaf de zomer een stuk moeilijker gaan doen met de financiering voor starters en zzp'ers. Dar remt het aantal nieuwe aankopen flink.

De huizenprijzen in de vier grootste Nederlandse steden zijn minder sterk gedaald ten opzichte van de rest van Nederland. Van de vier grootste steden in Nederland was in augustus de prijsdaling in Utrecht het minst sterk. Bestaande koopwoningen waren daar ruim 2% goedkoper dan drie jaar eerder. De koopwoningen in Den Haag noteerden met ruim 7% de grootste prijsdaling van de vier grote steden.

Ook in de meeste andere steden met meer dan 100.000 inwoners daalden de prijzen minder hard dan gemiddeld in Nederland. In acht Nederlandse steden was de prijsdaling echter groter dan 8,5 procent. Uitschieter was Ede met een prijsdaling van ruim 19%, daar moet over worden gesproken natuurlijk. Via Huizenmarkt-Zeepbel kwam ik bij onderstaande video met oud-Robeco-topman en econoom Jaap van Duijn. Volgens van Duijn is de daling van 8,5% van de huizenprijzen nog maar het begin en kunnen starters beter nog maar een tijdje wachten met de aankoop van een huis.