Een huis kopen of toch nog niet?

43

Ingezonden artikel | In de zomer van 2014 werd door de banken, makelaars en mainstream media het einde van de crisis op de woningmarkt afgekondigd. De vraag naar koopwoningen nam weer toe en de prijzen stegen weer voorzichtig. De banken weten het zeker: u kunt weer een huis kopen. Ze zouden beter moeten weten. Ze zijn naïef over de signalen van herstel, maar wat erger is, ze negeren cruciale informatie over de toekomst. Het kopen van een huis is een belangrijke beslissing voor de toekomst: kan ik het straks nog betalen, en kan ik het straks nog verkopen voor een redelijke prijs? Ik denk dat huizenkopers meer informatie nodig hebben. Ik zal eens wat twijfels op een rijtje zetten en wacht op een onderbouwd antwoord van economen en bankiers. Tot dat antwoord er is, zou ik tegen aspirant-kopers willen zeggen: wacht nog even met het kopen van een huis.

huizenmarkt 2015

Nu een huis kopen?

De Rabobank weet het zeker. Het herstel op de woningmarkt zet door  Het herstel op de Nederlandse woningmarkt zet in 2014 en 2015 door. Het aantal verkochte bestaande woningen zal toenemen en de huizenprijzen stijgen weer voorzichtig. Dat schrijven economen van de Rabobank in het Kwartaalbericht Woningmarkt van 8 augustus. Huishoudens vinden het nu duidelijk een gunstiger moment om actief te worden op de woningmarkt dan in de afgelopen jaren. Dit gaat ook op voor huishoudens die hun verhuisplannen tijdens de crisis hebben uitgesteld. Belangrijke oorzaken zijn de dalende hypotheekrente en het toegenomen vertrouwen op de woningmarkt. Deze positieve factoren hebben naar verwachting een sterker effect dan de onderwaardeproblematiek, die drukkend werkt op het aantal verkochte woningen. De Rabobank verwacht dat de economie in 2015 verder zal aantrekken. Wij voorzien dan ook een verdere toename van de dynamiek op de woningmarkt. Doordat de woningprijs en de hypotheekrente naar verwachting niet snel zullen stijgen, blijven woningen goed betaalbaar. Ook neemt het reëel beschikbare inkomen per huishouden verder toe, evenals de werkgelegenheid. En gezien de lichte prijsstijgingen sinds medio 2013 verwachten we dat het vertrouwen in de Nederlandse woningmarkt eveneens blijft toenemen.

Ongeveer een jaar geleden stelde de Rabobank een reputatiemanager aan om het puin van de Libor-affaire op te ruimen. Ik heb toen meteen een klacht ingediend over de eenzijdige berichtgeving van deze bank over de woningmarkt. Hoewel er goede, integere vakmensen werken aan de Kwartaalberichten worden om methodische redenen heel veel zaken buiten beschouwing gelaten. Overigens, bij andere banken lijkt dat niet veel anders te zijn. Ik kan niet anders dan vaststellen, dat de Rabobank na die klacht alleen maar minder precies is geworden in de prognoses. Waar komt die zekerheid vandaan dat de werkgelegenheid zal herstellen? Hoe weten ze zo zeker dat de rente niet gaat stijgen? En is het wel zo’n fijn vooruitzicht dat ‘huizen betaalbaar blijven’?

Signalen van herstel

Natuurlijk, er zijn signalen van herstel; maar als je been geamputeerd is kan je ook signalen krijgen dat je teen jeukt. Een signaal moet je onderzoeken en wegen. Je moet kijken onder welke omstandigheden het vermeende ‘herstel’ zich voordoet. En als je mensen gaat adviseren over de mega-belangrijke beslissing om te gaan kopen moet je veel betere modellen hebben om de toekomst te voorspellen. En als je denkt dat ‘niemand weet wat de toekomst brengt’, adviseer mensen dan om te gaan huren. Want het afsluiten van een hypotheek is een beslissing over de toekomst: heb ik straks het geld om dit huis af te betalen, en veel belangrijker, als ik er straks van af moet, hoe ziet dan de markt eruit?

Eerst maar eens de signalen van herstel. Nieuwssites staan vol cijfers over het herstel in de Amsterdamse woningmarkt. Ik wil die cijfers niet ter discussie stellen, maar wel een paar vragen oproepen over de context. In de eerste plaats zijn er tijdelijke fiscale mogelijkheden voor het schenken van geld aan je kinderen, zodat die een huis kunnen kopen. Zo’n maatregel illustreert wat mij betreft hoe sterk Keynesiaans denken ook liberale leiders nog in de greep houdt. Het past in het patroon om, als we ‘van Europa’ de staatsschuld niet meer mogen verhogen, dan maar aan onze vermogens te gaan knabbelen en ‘appeltjes voor de dorst’ om te zetten in sap dat weer even wat beweging in de economische motor brengt. Maar goed, die maatregel is er. Volgens het netwerk Notarissen betekent het einde van de vrijstellingsregeling mogelijk ook het einde van het herstel van de woningmarkt. In de tweede plaats is de hypotheekrente historisch laag. Kritische fineuten hebben al voorgerekend, dat dit ook betekent dat een rentestijging van 2% straks voor een verdubbeling van de hypotheeklasten gaat zorgen bij al die huishoudens die de rente voor twee, vijf of tien jaar hebben vastgezet. Wil je zo’n hypotheek op je toekomst nemen?

Noodkoop

Er is nog iets aan de hand. Sinds een aantal jaren is in de kamermarkt voor studenten het campuscontract ingesteld: vrij snel na je afstuderen moet je je kamer leegmaken. Je hebt dan de keuze uit huren of kopen, of je kan doen wat heel veel mensen noodgedwongen doen: terug naar je ouders, illegaal onderhuren of zelfs wonen in een caravan. Cijfers over wat ik in eerdere stukken de ‘nog-niet-huurder’ noem hebben we in Nederland niet, omdat niemand zwart op wit wil lezen hoeveel woningzoekenden niet slagen in het vinden van een echt huis. Door de huishoudensverdunning (steeds meer kleine huishoudens) hebben we bij een gelijkblijvende bevolking steeds meer woningen nodig. Maar nu is er iets wonderlijks aan de hand (je mag het ook schandalig noemen): zelfs in steden en regio’s met enorme tekorten aan huurwoningen en enorme overschotten aan koopwoningen worden heel veel vrijkomende huurwoningen niet meer verhuurd, maar verkocht. In Amsterdam gaat het om 2 op de 3 huurwoningen die ‘bij mutatie worden onttrokken aan de goedkope huurvoorraad’. Daar zijn allerlei redenen voor. Corporaties beweren dat ze niet anders kunnen omdat ze een heffing moeten betalen. Ik vrees zelf dat het een voortzetting van het oude ‘ontsloeberen’ van wijken is: als er in probleemwijken veel goedkope woningen staan wonen er veel ‘arme sloebers’, en waar arme sloebers wonen is meer ellende. Dus als je wijken met minder ellende wilt, moet je zorgen dat er minder goedkope woningen te huur zijn. Dat de enorme verkoopaantallen de prijzen ook nog eens fors laten dalen bewijst maar weer eens dat corporaties geen commerciële bedrijven zijn.

Wrang genoeg treft dit beleid juist ook de groepen die zouden kunnen zorgen voor meer sociaal en cultureel kapitaal in deze wijken: de jonge huishoudens die vaak wel een goede opleiding hebben, maar nog geen hoog salaris. Het verkleinen van de huurvoorraad op het moment dat er heel veel jonge woningzoekenden op de markt komen die geen huis kunnen kopen is een drama voor iedereen die op zoek is naar een woning. Het gekke is: in de trainingen die ik geef aan corporatiemedewerkers is het voor iedereen een enorme verrassing dat een woningzoekende ook jong en hoogopgeleid kan zijn. Nog maar kort geleden trok deze doelgroep zijn neus op voor een huurwoning. Bij veel corporaties en adviesbureaus zijn ze buiten beeld, en ook bij koepelorganisatie Aedes staan ze niet echt op het netvlies. In een (gesponsorde) bijlage bij Aedes Magazine over visie op de woningmarkt wordt deze doelgroep niet genoemd.

Erger is dat er zich dan een verschijnsel gaat voordoen dat ik wel ‘noodkoop’ genoemd heb: ondanks een laag inkomen en een onzekere toekomst toch maar een huis kopen. In grote stukken van Almere, maar ook in wijken in Haarlem of Roermond heeft dit gezorgd voor groot achterstallig onderhoud aan eigen woningen (de zgn. rotte kiezen). Maar het is niet alleen een probleem van een paar eigenaren en hun buren; executieverkoop van de verloederde woningen en sterke prijsdalingen van wat er vlak in de buurt staat betekent dat de banken en de Nederlandse belastingbetaler een groot probleem hebben. Noodkoop lijkt een oplossing maar zorgt voor miljarden aan niet inbare schulden. Ik had u graag de link gegeven naar goed onderzoek naar de economische gevolgen van noodkoop, maar u begrijpt wel dat zoveel transparantie over de weeffouten in ons systeem iets teveel gevraagd is. Er is wel een interessant boek van Pascal de Decker over de situatie in België.

Kom ik er weer van af (en wat krijg ik er dan voor)?

Hoewel de gevolgen van die noodkoop overal in Nederland zichtbaar zijn, zal een bank er niet over beginnen tegen een jong stel dat overweegt te gaan kopen. Maar bij de aanschaf van een kapitaalgoed zijn niet alleen de maandlasten, maar juist ook de restwaarde bij verkoop over tien, twintig of dertig jaar van belang. De hausse aan noodkooptransacties in 2014 betekent dat er in 2024 weer veel executieverkopen gaan plaatsvinden. Ook als het met jou en je partner prima gaat en jouw huis keurig onderhouden is, is er een reële kans dat bij de buren het gras anderhalve meter hoog staat. Als jij denkt drie ton voor je huis te kunnen vragen, zullen kopers bijna hetzelfde huis ook voor twee ton kunnen bemachtigen. Het lijkt mooi dat je in 2014 voordelig kan kopen, maar koop wel een huis waar je oud kan worden, want je hebt geen enkele garantie dat er straks een koper voor is die wil betalen wat jij betaald hebt.

Om het nog erger te maken ligt er ook nog een demografisch lijk in de kast. Iedereen kent de term babyboom, maar de term ‘pillenknik’ is minder bekend: het moment waarop door de introductie van de pil ineens veel minder kinderen geboren werden. In 2025 gaan de laatste babyboomers met pensioen. Als zij hun huis willen verkopen moeten ze dat doen aan de generatie na hun, die veel kleiner is. Gelukkig – voor de woningmarkt – is Nederland na de pil een immigratieland geworden. Maar volgens een gezaghebbend instituut als het Planbureau voor de Leefomgeving moeten we rekening houden met een grote hoeveelheden vrijkomende (rijtjes)woningen en dalende woningprijzen. Ik noemde dat ooit de doorzonbubble. Het PBL-rapport uit 2013 is door media en banken bijna volledig genegeerd. Je leest er in elk geval niets over in de advisering aan aspirant-kopers. “Doe het nu, want de rente is laag” klinkt even beter als “Je kan het nu kopen, maar je komt er straks moeilijk van af”. Een ander belangrijk genegeerd feit is, dat het voor de huizenprijzen nogal uitmaakt of huizen verkocht worden door een doorstromer (die daarna zelf weer gaat kopen) of door de erfgenamen van een overleden of opgenomen oudere. Als je je huis niet gemakkelijk kwijtraakt kan je wachten of zakken. Een doorstromer zal wachten, een groep erfgenamen kiest eerder voor zakken (nu een halve ton per kind, of wachten, rente betalen, onderhoud plegen en straks misschien iets meer krijgen). Maar als er veel zakkers zijn, heeft wachten geen zin. Ook als je nog wel een nieuw huis nodig hebt zal je genoegen moeten nemen met een lagere verkoopprijs.

Er zijn dus belangrijke redenen om niet al te hard te juichen over een aantrekkende vraag op dit moment. Voor de toekomst van de hypotheek- en huizenmarkt staan de seinen nog helemaal niet op groen: een geringe rentestijging hakt er stevig in en de kans dat een woning straks minder opbrengt dan nu is levensgroot aanwezig.

Een flexibele arbeidsmarkt

En dan hebben we het nog niet eens gehad over de relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt. Je moet wel een enorme struisvogel zijn als je beweert dat binnenkort de arbeidsmarkt weer aantrekt. De banken gaan binnenkort zelf nog 50.000 mensen ontslaan. Dat doen ze omdat het met minder mensen kan, dankzij de mix van automatisering en burgerkracht. Mensen met een app kunnen het zelf! Het verlies aan arbeidsplaatsen zal bij gelijkblijvend aanbod aan personeel (in een grenzeloos Europa) leiden tot een daling van salarissen, te beginnen met een sterke daling van de tarieven voor ZZP-ers. Flexibilisering van de arbeidsmarkt leidt bij een overvloed aan arbeidsaanbod tot steeds meer korte aanstellingen tegen steeds lagere salarissen of honoraria. Banken verstrekken nu nog hypotheken aan zelfstandigen op basis van ‘rendementen uit het verleden’, maar wie twee jaar geleden nog € 125,- per uur vroeg moet nu vaak al zakken naar minder dan de helft daarvan. De verwevenheid van arbeidsmarkt en woningmarkt krijgt hier nog een noodlottig gevolg. Een freelancer in een huurwoning kan zijn neus optrekken voor een onaantrekkelijke, slecht betaalde opdracht, maar als je in de bijstand zit met een koopwoning ben je snel bereid om voor € 20,- per uur iemands boekhouding te doen of juridisch advies te geven. Daardoor kan een goede freelancer toch uit de markt gedrukt worden en zelf problemen met zijn aflossing krijgen.

En dan hebben we het nog niet gehad over de derde factor in het eigen woningbezit: de stabiliteit van relaties. Gooi eens met een dobbelsteen: als je 1, 2, 3 of 4 gooit krijg je een tientje van me, maar als je vijf gooit betaal je mij een tientje, en als je zes gooit krijg ik er honderd. Ik denk niet dat je dat zou doen. Maar jonge stellen kopen wel een woning, terwijl de kans op een echtscheiding rond de 30% ligt. In de helft van de scheidingen lijkt het sterk op zes gooien: je eindigt met een dikke schuld. Natuurlijk kan je denken dat jou dat niet overkomt. Maar heeft de hypotheekadviseur je wel verteld dat kopen altijd een vorm van gokken is, waarbij je niet alleen kan winnen, maar ook fors kan verliezen?

Vertrouwen

De woningmarkt is gebaseerd op ‘consumentenvertrouwen’. Dat leidt helaas tot het uitschakelen van al die waarschuwingslampen waardoor consumenten geen nieuwe leningen zouden durven af te sluiten. Zonder de pers als schuldige aan te wijzen, kan je er niet omheen dat de economische journalistiek heel graag goed nieuws wil brengen over het herstel van de economie. We willen allemaal zo graag dat de crisis voorbij is, dat we na het signaleren van een enkele zwaluw de zomer afkondigen.

Misschien is het de pers, de banken en de politiek niet helemaal kwalijk te nemen dat ze zo blij worden van een enkel positief signaal. Misschien is het ze niet aan te rekenen dat ze naar de cijfers van vandaag kijken en doen of de toekomst een groot vraagteken is. Misschien is het begrijpelijk dat woningmarktspecialisten de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de vraag naar arbeid maar eventjes buiten beschouwing laten, de woningmarkt is al ingewikkeld genoeg. Maar zeker is dat elk stel dat zich oriënteert op het kopen van een huis dit artikel en de achterliggende stukken goed zou moeten lezen. Consumentenprogramma’s zouden ermee aan de slag moeten. Als ik me vergis hoor ik het graag, maar dan wel met namen en rugnummers. Ik wacht op antwoord. Op twee vragen. Is kopen echt zo verstandig? Maar ook: en wat gaan we nu doen aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor mensen die nog geen huis hebben? Wanneer wordt huren weer een uitvoerbare optie? En tot het bewijs van mijn vergissing is geleverd zou ik tegen jonge mensen willen zeggen: koop nu geen huis!

Klaas Mulder (Pakkenproletariaat)

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on Twitter25Share on LinkedIn0

Over deze schrijver

Biflatie.nl publiceert artikelen over de crisis en de huidige (macro)-economische situatie, biflatie, de huizenmarkt, de eurocrisis, goud & grondstoffen, de machthebbers en het monetaire systeem. Twitter: @Biflatie