Hypotheekschuld grootste risico aller tijden

18

Het wordt geleidelijk aan duidelijk dat de economische krimp in Nederlands een stuk groter is dan in de omringende EU-landen. Door sommige waarnemers is al voorspeld dat ons land Spanje achterna zal gaan wat betreft de ernst van de recessie. Dat heeft natuurlijk veel te maken met de huizenmarkt-bubbel die in ons polderlandje langzaam maar zeker aan het leeglopen is. Dit zal waarschijnlijk nog een aantal jaren zo doorgaan gezien het simpele feit dat de woningprijzen over een tijdspanne van meer dan 20 jaar flink zijn gestegen.

hypotheekschuld risico

Hoogconjunctuur & hypotheekrenteaftrek

De prijsstijging werd niet alleen veroorzaakt door een lange periode van hoogconjuctuur maar vooral ook door de hypotheekrenteaftrek (HRA). In vergelijking met andere EU-landen was in Nederland de HRA de grootste aanjager van de florerende woningmarkt. De totale hypotheekschuld van Nederland steeg explosief. De banken verdienden grof geld door vanuit het niets zomaar een hypothecaire lening op hun balans bij te schrijven van bijvoorbeeld € 330.000,00 voor een woning met een getaxeerde waarde van € 300.000,00. Je “kreeg” 10% extra geld omdat het zo goed ging met de prijsontwikkeling. De bekende “kosten koper.” Met de Nationale Hypotheekgarantie (gewoon meegefinancierd) hoefden we ons nergens zorgen over te maken. Over een paar jaar had je die 10% weer terug verdiend in de overwaarde die je al slapende onder je pannendakje verdiende. Het kon niet op.

Onbelaste verkoopwinsten

De pioniers van de nieuwbouw van 20 tot 30 jaar terug verkochten met dikke (onbelaste) winsten hun stulpje en kochten met het grootste gemak een villa van 4 ton of meer. Of je ging kleiner kopen of huren en lekker interen op een vette bankrekening waar de flinke “winst” op werd gestort. Het was booming-business. Wat wil je, de banken stelden zich heel vriendelijk op met het aanpraten van tophypotheken en de overheid kwam tegemoet met wel liefst 42 of 52 procent belastingvoordeel. Het kon niet op in Nederland. Het economische NL-poldermodel was toonaangevend voor de rest van de westerse schuldeneconomieën.

Na hoogmoed komt de val

Hoeveel anders kan het jaren later zijn? Onze polder wordt volledig leeggemalen. De molens draaien maar één kant op. De politici hebben er te dicht bij gestaan en stuk voor stuk een klap van de molen gehad. Niet alleen kabinet Rutte 2, maar alle voorgaande kabinetten liepen met molentjes. We worden nu compleet drooggemalen. Het besef begint door te dringen dat de prijzen van onroerend goed nog jarenlang gaan zakken, met alle bijkomende problemen van dien. De afgelopen 20 jaar zijn de prijzen fors gestegen en het zou heel goed kunnen betekenen dat de prijzen nu 20 jaar gaan dalen, als je uitgaat van een oorspronkelijke waarde. Tijden veranderen en dus moeten we afwachten waar de prijsdaling terecht komt. Of op de oorspronkelijke waarde, of grote kans, nog lager. Dat zou heel goed kunnen om de hierna 7 genoemde omstandigheden.

Aanwijzingen voor verdergaande prijsdaling

  1. Hoogconjunctuur bestaat niet meer; of deze terug komt in de vorm zoals we hebben gekend zal wel een illusie zijn gezien de enorme schuldenberg en de rente- en aflossingsverplichtingen.
  2. De hypotheekrente-discussie; geeft nog geen duidelijkheid, alleen maar onzekerheid.
  3. De begrotingstekorten leiden tot verder dalende inkomens door bezuinigings- en belastingmaatregelen van onze regering.
  4. De afnemende bevolkingsgroei
  5. De toenemende emigratie; van vooral jongeren, potentiële huizenkopers dus, geeft minder vraag. Hoe langer de neergaande spiraal aanhoudt, hoe meer effect dit sorteert.
  6. Banken blijven nog jarenlang op hun geld zitten vanwege hun kapitaalratio en zijn daardoor uiterst voorzichtig met uitlenen. Dat geldt voor zowel ondernemerskredieten als mede de persoonlijke leningen en hypotheken.
  7. Pas nadat de werkloosheid is gedaald, zal de vraag naar woonhuizen toenemen.

Voorlopig zijn de vooruitzichten uiterst somber. Logisch te verklaren door de beklemming van de euro en de alsmaar stijgende staatsschulden van de eurolanden. En wat gebeurt er met de staatsbegrotingen wanneer blijkt dat uitgeleende gelden aan het zuiden niet terugkomen naar het noorden? Het zijn buitengewoon negatieve toekomstbeelden…

Voorspellingen

Hoe kan het nu zijn dat bijvoorbeeld de voorspellingen van de Rabobankeconomen een heel ander beeld geven dan de verwachtingen van ondergetekende, een gewone nuchtere waarnemer. Zal dat misschien te maken hebben met het feit dat de banken, en vooral de Rabobank als grootste speler op de hypothekenmarkt, heel diep in de slechte hypothecaire leningen zitten? En daarop flinke afschrijvingen zullen moeten doen. Het zal ongetwijfeld lagere winsten of zelfs verliezen gaan opleveren. Je kunt dan natuurlijk, als een kat in het nauw, proberen een optimistisch beeld aan te praten. Soms werkt dat wanneer nog meer partijen daaraan meedoen, zoals onze regering met hun uitspraken dat het allemaal  “vanzelf” weer goed gaat komen. Het is maar hoe je het uitlegt.

Bankbalansen afwaarderen?

En wat te denken van de nog steeds veel te hoog genoteerde WOZ-waardes als onderpand op de hypothecaire leningen bij onze banken? Nog altijd staan waarden genoteerd op de bankbalansen van zo’n 5 tot 7 jaar geleden, de topjaren dus. De voorspellingen van de diverse banken zullen daarom altijd optimistisch blijven, want hun verliezen zullen enorm zijn als de regels juist worden toegepast. Wanneer wordt erop gewezen dat er moet worden (af)gewaardeerd naar de werkelijke waarde van nu? In feite zou de bank, net zoals voor de inkomstenbelasting geldt, elk jaar de WOZ-waarde van de gemeenten moeten ontvangen voor een juiste waardering van hun onderpanden. Waarom staan banken boven de wet hieromtrent? Het lijkt mij dat hier iets niet helemaal klopt. Ik houd mijn hart vast als op gegeven moment Brussel (EU) of de kredietbeoordelaars gaan roepen richting de NL-banken dat er moet worden afgewaardeerd op onderpanden. Zal niemand durven op dit moment, denk ik. Maar zeg nu zelf, waarom mag een bank nog altijd een onderliggende waarde aanhouden van  300.000 euro terwijl de werkelijke waarde inmiddels 200.000 is? Ja, ik snap het wel, wanneer er naar de juiste waarde wordt getaxeerd dan vallen subiet onze bankjes om. En daar krijgen we allemaal last van, dus maar niet verder vertellen hoe wankel ons bankensysteem in NL er op dit moment uitziet. Nee hoor, onze minister van Financiën doet straks een bankje in de uitverkoop met wat verlies en koopt desnoods andere wankele banken weer op om te voorkomen dat ons systeem valt. De staatsschuld gaat met veel miljarden omhoog en het spelletje gaat gewoon weer verder.

Conclusie

We moeten niet gaan somberen met z’n allen maar gewoon het spelletje meespelen. Alleen zo jammer dat er steeds meer valsspelers op het monopolybord verschijnen…

Gerrit Welbergen

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on Twitter0Share on LinkedIn0

Over deze schrijver

Gerrit heeft het unieke vermogen om helder en zorgvuldig een uiteenzetting te geven over de economische ontwikkelingen in voornamelijk het Hollandse polderlandschap. Hij doet dat vanuit een burgerlijke nuchterheid en maatschappelijke betrokkenheid.