Extreem lage rente groot gevaar voor starters op de woningmarkt

40

Het wordt wel heel gevaarlijk om nu een huis te kopen. De nieuwe instappers zullen dat niet in gaten hebben. Deze jonge lieden zijn puur gefocust op het kopen van een huis waarvan de prijs al vijf jaar  aan het dalen is. Sommigen wachten al jaren en willen graag instappen om bijvoorbeeld een gezinnetje te stichten. Een prachtig moment toch? De hypotheekrente staat op een historisch laag niveau. Wel even wachten natuurlijk tot die trage banken de renteverlaging van Draghi (-0,25 %)  doorberekenen. De hypotheekrente zal natuurlijk ook met een kwart procent moeten dalen, maar ik durf te wedden dat de banken hiervan twee tiende procent gaan doorberekenen, of misschien nog minder, met de simpele verklaring dat ze teveel risico lopen. Uiteraard is dat helemaal waar, want er staan inmiddels 1,1 miljoen hypotheken onder water in NL. Maar dat betekent dat op die manier weer de eigen-woning-bezitters met een hypotheek worden benadeeld. Tegelijk moeten we de spaarders niet vergeten natuurlijk, die voor de zoveelste keer een berichtje van de bank ontvangen dat de spaarrente weer wordt verlaagd.

extreem lage rente huizenmarkt

Het gevaar van een rentestijging

Ik heb het gevoel dat veel mensen absoluut niet begrijpen wat de gevolgen zijn van de huidige “wanhopige” renteverlaging van de ECB. In het artikel op deze website van 8 november “Wanhoopsactie ECB: Rente nog lager”, wordt al duidelijk uitgelegd dat onder andere de geldontwaarding via deflatie een groot probleem gaat vormen. Dat gaan we met z’n allen merken in de nabije toekomst.  Wat is nu het gevaar om in te stappen met een hypotheekrente van “maar” twee komma nog wat procent? Welnu, heel simpel, het gevaar van een rentestijging natuurlijk. We moeten niet vergeten dat het beleid van de centrale banken er op gericht is om juist inflatie te behouden en zo mogelijk wat op te voeren om daarmee de enorme schuldenberg, die onder andere in ons polderlandje gigantisch groot is, een beetje weg te inflatteren. Binnen niet al te lange tijd is het moment daar dat de rente ineens gaat stijgen. Zoiets gebeurt altijd nadat een dieptepunt is bereikt. Niemand kan ons voorspellen wanneer we precies op dat punt zijn aanbeland. De tijd zal ons dat leren. Wat we wel weten is dat de hypotheekrente nu historisch laag is en al jarenlang langzaam aan het dalen is. In alle economische rekenmodellen komen mooie grafiekjes voor met op en neer dansende lijnen, dus zal de dalende lijn van het historisch rentedieptepunt van nu op een zeker moment gevolgd worden met een lijntje omhoog.

Addertje onder het gras

Veel huizenkopers die een hypotheek afsluiten zullen kiezen voor een aantrekkelijk lage rente omdat je daarmee meer ruimte hebt voor een hogere hypotheek met uiteraard een betaalbare maandlast. Je kiest dan vaak voor een rentevaste periode van 1 of 2 jaar. Kies je voor 10 jaar vast dan zal de rente ongetwijfeld 1,5 tot 2 procent hoger liggen, en het maximaal te lenen bedrag lager zijn. Veel jongeren wachten al lang en zullen heel begrijpelijk kiezen voor de laagste rente met daarbij nog iets meer stenen. De grote verleiding. Het praatje van de hypotheekbemiddelaars zal vaak zijn dat de rente niet gek veel omhoog kan gaan omdat de enorme schuldenberg dat gewoon niet toelaat. En daar zit nu juist een dikke adder onder het gras. Heb je eenmaal de laagste rente van bijvoorbeeld 2 procent (bij sommige hypotheekverstrekkers straks misschien al mogelijk) met 1 jaar rentevast bij een hypotheek van bijvoorbeeld €200.000 dan betaal je €4000,00 rente per jaar en dat is €333 per maand, echt historisch laag. En dan te bedenken dat ongeveer 30 jaar geleden de rentevoet op ongeveer 10 % (en nog wel hoger) heeft gestaan wat een maandlast gaf bij een gelijkwaardige hypotheek van wel liefst € 1.666,00. U mag zelf omrekenen naar guldens en naar het prijzenpeil van toen. Waar het om gaat is dat de rentelast nu ongeveer 1/5 bedraagt vergeleken bij 30 jaar geleden. Aan de andere kant niet heel relevant voor de situatie waarin we nu leven, want laat ik dat voorop stellen, de situatie anno 2013 is in veel opzichten niet vergelijkbaar met de tijden van toen.

Rentestijging van 2 procent is 100 procent hogere rentelast

Het grote gevaar van de historisch lage rente nu is dat al bij een kleine rentestijging de gevolgen enorm zijn voor de maandlasten van een pas ingestapte huiseigenaar. Een renteverhoging van 2 procent, na afloop van een rentevaste periode, was in het verleden met hogere rentevoeten best wel denkbaar en nog op te vangen met de loonstijgingen van toen. Bijvoorbeeld, hypotheekrente van 8 naar 10 procent, dat is een verhoging van 25 procent op de maandlast van toen. Ga je nu bij een rentestijging van 2 procent na een rentevaste periode van 2 % naar 4 % dan spreken we over een verdubbeling van je  hypothecaire maandlast. Dat is een verhoging van 100 procent. Uitermate  desastreus. Vooral wanneer je weet dat bij de maandlasten van een gemiddeld huishouden van nu de kosten van bijvoorbeeld een zorgverzekering en energie een groter deel uitmaken van de maandlasten dan zoveel jaren geleden. De hypotheekrente-maandlast is nu verhoudingsgewijs een veel kleiner deel van de totale maandlasten. Let wel, het prijspeil is de laatste jaren door inflatie meer gestegen dan de lonen, die zoals bekend al vijf jaar zijn achter gebleven bij de geldontwaarding. Dit betekent des te meer dat een eventuele (sterke) stijging van de rente enorm schadelijke gevolgen heeft voor de eigen-woning-bezitters die nu instappen met de laagste hypotheekrente.

Gaan woningprijzen weer stijgen?

Het verhaal dat het allemaal weer beter gaat op onze woningmarkt waag ik te betwijfelen. Ja, er worden meer woningen verkocht, zoveel is duidelijk. Dat is ook te verwachten na een prijsdaling van 20 procent en een bevolkingsdichtheid in een land als NL. Maar tegelijk is het risico om nu in te stappen vele malen groter dan ooit te voren. Dit zal uiteraard tegengesproken worden door de makelaars en hypotheekbemiddelaars die hun broodwinning juist nu iets zien verbeteren. Er wordt voorspeld dat de woningprijzen na 2014 weer gaan stijgen. Voorspellingen op basis van aannames. Maar wie zegt mij op welke wijze de gevolgen van de laagst denkbare rente zijn ingecalculeerd in al die mooie voorspellingen?

Gevolgen bij doorzettende rentestijging

Mijn stelling is dat bij een rentestijging de huizenmarkt helemaal inklapt. Er zullen betalingsachterstanden ontstaan bij vooral de nieuwkomers met lage rentes. Bij de huidige lage rentestand zal een rentestijging nooit opgevangen kunnen worden met een zelfde procentuele loonstijging. Heel simpel uitgelegd: 2% meer hypotheekrente over een hoofdsom van € 200.000 is € 4.000. 2 % loonstijging over een jaarloon van bijvoorbeeld € 40.000 bruto is € 800,00 bruto, maar netto ongeveer € 464,00. Inkomensachteruitgang maar liefst € 3.536,00. U bent gewaarschuwd! In de jaren 80 gingen de rente- en inflatiebewegingen ongeveer samen op bij percentages van soms boven de 10 procent. De loonontwikkelingen in die tijd volgden wel ongeveer de prijsstijgingen. Nu is dat duidelijk niet het geval.

Het is nog altijd crisis

De hoge werkloosheid weerhoudt echte loonstijgingen. Het meedoen in de euro, het begrotingstekort en het garant staan voor de noodfondsen van de periferie landen betekent dat onze regering alleen nog maar aan het bezuinigen is op van alles en nog wat. Tegelijk stijgt nog altijd onze staatsschuld. Door onvoorziene gebeurtenissen kan zomaar de rente gaan stijgen. Wie denkt dat we nog jarenlang een lage rente houden die gelooft in sprookjes. Er zijn teveel negatieve effecten doordat iedereen met een beetje spaargeld inteert door een veel te lage rentevergoeding maar wel belasting betaalt over 4 procent fictieve rente. Hierdoor stroomt nog veel spaargeld naar aandelen waardoor een enorme zeepbel ontstaat op de aandelenmarkten. De afloop valt te raden, een enorme beurscrash wat alles en iedereen meetrekt in de val. Hiervoor hoeven we geen econoom te zijn maar gewoon ons boerenverstand gebruiken en zien hoe alles, maar dan ook echt alles scheef trekt in onze westerse schuldeneconomie. De extreem lage rente is een voorbode op naderend onheil.

Gerrit Welbergen

Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on Twitter0Share on LinkedIn0

Over deze schrijver

Gerrit heeft het unieke vermogen om helder en zorgvuldig een uiteenzetting te geven over de economische ontwikkelingen in voornamelijk het Hollandse polderlandschap. Hij doet dat vanuit een burgerlijke nuchterheid en maatschappelijke betrokkenheid.