De hypotheekrente staat historisch laag. Honderdduizenden huiseigenaren kunnen hun hypotheekrente verlagen door rentemiddeling of omsluiten. Dat levert al snel enkele honderden euro’s lagere woonlasten per maand op. Als er zo’n grote markt open ligt, dringt zich al snel de vraag op wie hier eigenlijk allemaal beter van wordt?
Wat is rentemiddeling?
Wie nu een hypotheekrente van 5% betaalt en daar nog enkele jaren aan vast zit, kijkt verlekkerd naar de huidige extreem lage rentes (10 jaar vast, laagste rente 2,25%). Het openbreken van het huidige rentecontract levert echter een flinke boeterente op. De bank eist namelijk het verschil op tussen de hoge en lage rente over de resterende looptijd. Omdat dit om bedragen gaat van vele duizenden euro’s laten veel huiseigenaren het afweten. De spaarrekening laat het simpelweg niet toe. Bij rentemiddeling wordt de boeterente niet in één keer opgeëist, maar uitgesmeerd over de nieuwe rentetermijn via een opslag op de marktrente.
De vos verliest wel zijn haren……
Steeds meer banken werken mee aan rentemiddeling. Een buitengewoon klantgerichte opstelling hoor ik u denken. Maar is dat ook zo? Wie zich iets meer verdiept in de rentemiddeling komt tot interessante bevindingen.
Allereerst blijkt de boeterente bij rentemiddeling vaak hoger uit te komen dan bij het omsluiten van het rentecontract, waarbij de boeterente wel uit eigen zak moet worden betaald. De verschillen kunnen oplopen tot wel 20%. Banken hanteren namelijk een andere, voor de klant nadeligere, berekeningswijze voor boeterente bij rentemiddeling. Iedere bank werkt overigens ook met eigen rekenregels.
Naast de renteopslag voor het terugbetalen van de boeterente geldt nog een tweede renteopslag. Die is opgebouwd uit extra administratiekosten, rente op de voorgeschoten boeterente en het risico dat het huis binnen de nieuwe rentetermijn wordt verkocht. Bij verkoop van de woning wordt namelijk geen boeterente in rekening gebracht.
Tenslotte is het voor geldverstrekkers juist nu lucratief om rentemiddeling aan te bieden. Door de lage rente komen er nu nieuwe toetreders, waardoor de concurrentie toeneemt en de winstmarge onder druk komt. De Rabobank is daarover nu al in paniek. Die winstmarge is nu historisch hoog door risico-opslagen en inkoopprijzen in de buurt van nul procent! Door consumenten nu voor langere tijd te binden, wordt die gigantische winstmarge veiliggesteld.
Politiek vindt het een wondermiddel
Ook de politiek is in zijn nopjes met rentemiddeling. Immers de totale hypotheekrente wordt lager, waardoor de aftrek ook minder wordt. De miljarden die dit oplevert zijn waarschijnlijk al gespendeerd.
Staatssecretaris Wiebes van Financiën was er dan ook als de kippen bij om een onverwacht ontstane fiscale belemmering weg te nemen. Wat bleek, de belastingdienst oordeelde dat een deel van de renteopslag bij rentemiddeling moet worden gezien als kosten in plaats van rente. Huiseigenaren moeten jaarlijks die kosten extra aflossen om te voldoen aan alle regels die bepalen of er recht bestaat op hypotheekrenteaftrek. Het Ministerie van Financiën vertelt nu met trots dat deze belemmering wordt weggenomen en er niets meer in de weg staat om rentemiddeling massaal aan te bieden.
De hypotheekadviseur kan zijn geluk niet op
Naast de banken en de politiek is er een derde partij die garen spint bij rentemiddeling; de hypotheekadviseur. De crisisjaren hebben flink huisgehouden bij hypotheekadviseurs, dus de lage rentemarkt komt als een geschenk uit de hemel voor de overlevers. In de crisisjaren zijn de gemiddelde advies- en bemiddelingskosten voor een hypotheek wel gedaald van ca. € 3.000 naar € 1.850, maar dat mag de pret niet drukken. Bovendien is rentemiddeling een relatief eenvoudige ingreep, waardoor zelfs tegen lagere kosten nog aantrekkelijke marges kunnen worden gerealiseerd.
En zo wint iedereen.… toch?
Het lijkt er op dat rentemiddeling alleen maar winnaars kent. De banken behouden hun extreem hoge marge, de hypotheekadviseurs maken betaalde overuren, de politiek geeft miljarden minder uit aan hypotheekrenteaftrek en de consument heeft direct lagere maandlasten. Waar zit dan de adder onder het gras? Want als er iemand wint, moet er ook altijd iemand verliezen.
De adder onder het gras is in dit geval meerkoppig. Als de rente stijgt, dan trekken de bank en de politiek aan het kortste eind. Als de rente echter gelijk blijft of verder daalt, dan is de consument met rentemiddeling onnodig duur uit. Dat kan op termijn zomaar tienduizend euro schelen. Iets in mij zegt dat banken al lang weten welke kant het op gaat. Maar leg dat maar eens uit aan een huiseigenaar die nu 200 euro per maand kan besparen op de woonlasten. Ook daar heeft de crisis het huishoudboekje flink uitgehold.
