De eerste grote huizencrisis van Nederland

4

In navolging van: Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland: Aan het einde van de jaren ’60 komt het beleid van kredietregulering ten einde en komt de eerste Nederlandse huizencrisis in zicht. Er ontstaat een nieuwe consensus waarbij de heersende opvatting wordt dat banken niet meer geremd zouden mogen worden in hun groei en dat de concurrentie zou leiden tot betere voorwaarden voor alle partijen. In 1973 moest de kredietregulering er helemaal aan geloven. Hiermee werd er definitief een punt gezet achter de politiek van een grote overheid, die na de Tweede Oorlog ontstond. Als gevolg hiervan konden banken losser omgaan met hun kredieten.

huizenmarkt nederland

Eigenwoningbezit gestimuleerd

Dit was echter niet het enige wat de banken hielp. De Nederlandsche Bank verlaagde eveneens de minimum eisen voor eigen vermogen die banken moesten aanhouden voor hypothecaire leningen. Terwijl het percentage in 1969 nog 10% bedroeg, was dat in 1977 al gedaald naar 3,33%. Ook vanuit de overheid werd er alles aan gedaan om woningmarkt een handje te helpen. Al vanaf 1956 bestond de gemeente garantie, een soort voorloper van de Nationale Hypotheekgarantie, maar in het jaar 1973 werd deze garantie ook geldig voor bestaande woningen. Hierdoor zouden banken bij deze hypotheken verzekerd zijn van hun geld, ongeacht de kredietwaardigheid van de lening. Het eigenwoningbezit liep dan ook flink op in deze periode. Van der Schaar (1988)(1) becijferde dat gedurende de jaren ’70 het aantal mensen met een eigen woning flink toenam. Van 1947 tot 1967 steeg het percentage Nederlanders met een eigen woning van 28% naar 32% en in 1975 lag dit cijfer al op 39%.

Het ontstaan van de eerste huizenzeepbel

De annuïteitenhypotheek was tot die tijd de enige hypotheekvorm die bestond. Daar kwam echter verandering in, want de ‘groeihypotheek’ werd in deze periode steeds gebruikelijker. Bij deze hypotheekvorm werd eerst een tijd slechts rente afgeschreven, en ging men pas later aflossen. Hierdoor werd het mogelijk steeds grotere leningen af te sluiten, terwijl de netto lasten niet omhoog gingen. Ook werd een hoger percentage van de waarde van het huis geleend, waardoor er minder eigen geld in het huis zat. Als gevolg van al deze maatregelen stegen huizenprijzen tussen 1972 tot 1978 met maar liefst 85%. Volgens het CBS steeg een gemiddeld woonhuis in 1977 zelfs met 30%, een ongekende stijging. Vanwege deze stijgingen wilde steeds meer Nederlanders een eigen woning bezitten, in 1980 lag het eigenwoningbezit inmiddels al op 43%.

huizenprijsindex
Nederlandse huizenmarkt stort in elkaar

Uiteindelijk werd de exceptionele groei geremd toen DNB in 1977 de kredietbeheersing weer herintroduceerde. Regulering en restricties werden ingevoerd zodat banken geen hypotheken meer konden financieren met korte gelden. Hypotheekbanken die in de laatste jaren voor het knappen van de zeepbel nog meer toegang kregen tot goedkoop geld kwamen in de problemen. Dit kwam voornamelijk doordat de solvabiliteitseisen werden werden van 16,6% naar 0%. Veel banken gingen dan ook over de kop. Toen Paul Volcker, destijds voorzitter van de Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve), de rentes fors verhoogde in de VS om oplopende inflatie af te stoppen, stortte de Nederlandse woningmarkt volledig in (2).

Werkloosheid door huizenmarktcrash

De vraag naar koopwoningen klapte in elkaar en het aantal verstrekte hypotheken halveerde tussen 1978 en 1982. De prijzen van Nederlandse huizen daalden in korte tijd weer naar niveaus van voor de hausse. Wat volgde was de grootste recessie sinds de depressie van de jaren ‘30. Niet alleen woningprijzen daalden fors, ook de werkloosheid liep, onder meer dankzij het instorten van de huizenmarkt, flink op. Onderstaande tabel toont aan dat de werkloosheid na het leeglopen van de huizenzeepbel in 1978 opliep tot bijna 11% in 1983.

Het akkoord van Wassenaar

Het akkoord van Wassenaar in 1982 zorgde ervoor dat de geleide loonpolitiek weer zijn intreden deed. De overeengekomen maatregelen hadden een stimulerend effect op de werkgelegenheid en ook de concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven verbeterde weer. Ondanks de loonmatigingen betekende dit niet direct dat de kosten voor het levensonderhoud afnam. Huurprijzen werden verhoogd en als goedmaker werden flinke lastenverlagingen in het vooruitzicht gesteld.

De banken

De crisis op de huizenmarkt had eveneens verregaande consequenties voor de Nederlandse financiële sector. Fusies en overnames door hypotheekbanken, algemene banken en verzekeraars zorgde steeds voor een verdere schaalvergroting in het bank- en verzekeringswezen. Zeker nadat het in 1990 algemene banken werd toegestaan te fuseren met verzekeringsmaatschappijen. De resultaten zijn dan ook bekend in heel Nederland: ING Groep (voortgekomen uit verzekeraar Nationale Nederlanden, de NMB en de Postbank), Interpolis werd overgenomen door de Rabobank en de ABN fuseerde in 1991 met Amro, wat resulteerde in ABN Amro.

(1): Van der Schaar, J. (1987). Groei en Bloei van het Nederlandse Volkshuisvestingbeleid

(2): Een Nederlandse Minsky Crisis; de vastgoedhausse van de jaren ’70 http://luxetveritas.nl/images/MinskyCrisis.pdf

Over de auteur

Biflatie.nl publiceert artikelen over de crisis en de huidige (macro)-economische situatie. Ook nieuws over bitcoin & cryptocurrencies, de huizenmarkt, goud & grondstoffen, de machthebbers en het monetaire systeem. Twitter: @Biflatie