Huizenmarkt zal niet verbeteren in 2012

Weinig positief nieuws in het nieuwe kwartaalbericht van de Rabobank over de Nederlandse woningmarkt. Volgens de Rabobank zullen Nederlandse huizen in 2011 op nationaal niveau 2,0% minder waard worden. In 2012 blijven de huizenprijzen ook dalen. De Rabo, die overigens een kleine 2 miljard euro winst heeft geboekt in het eerste halfjaar van 2011, verwacht dat er in 2012 nogmaals 2,5% van de gemiddelde huizenprijs af gaat.

Een quote uit het rapport: ‘De markt voor bestaande koopwoningen heeft een slecht tweede kwartaal achter de rug. Zowel het prijsniveau als de transactieaantallen hebben een nieuw dieptepunt bereikt. De dalende transactieaantallen en de verdere toename van het aantal te koop staande woningen geven aan dat kopers en verkopers geen overeenstemming kunnen bereiken.   

Vanuit de kopers bezien komt dit door de lagere leencapaciteit als gevolg van de verlaagde Nibud percentages, de bezuinigingsmaatregelen en de opgelopen rente. Ook de schuldencrisis in Europa is slecht voor het vertrouwen in de woningmarkt, wat leidt tot minder vraag naar koopwoningen. Veel verkopers zijn tot op heden niet bereid hun prijzen aan te passen aan de huidige marktomstandigheden.’    

Ook uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat we nog steeds te maken hebben met een neergaande spiraal wat betreft de huizenprijzen. Op zich is dat helemaal geen verrassing meer, want de prijzen dalen al 34 maanden achter elkaar. In juli 2011 daalde een gemiddelde Nederlandse koopwoningen met 2,3% op jaarbasis. De prijsdaling is daarmee iets groter in vergelijking met de voorgaande maanden. Alle woningtypen waren in juli goedkoper dan een jaar eerder. Twee-onder-een-kapwoningen daalden met 2,7% het meest in prijs, tussenwoningen met 2,1% het minst.

Als we gaan kijken naar de prijzen op kwartaalbasis daalden de prijzen van appartementen, tussen- en vrijstaande woningen in het tweede kwartaal van 2011 ten opzichte van het voorgaande kwartaal met respectievelijk 1,0%, 0,5% en 0,7%. De prijs voor hoekwoningen bleef constant terwijl de prijs voor twee-onder-een-kapwoningen licht steeg met 0,1%. Een gemiddelde vrijstaande woning is sinds het derde kwartaal van 2008 al met 10% gedaald.   

In vrijwel alle provincies lag de prijs van een gemiddeld huis lager. In Groningen daalden de huizenprijzen het meest. Daar werden de huizen 4,9% goedkoper. Op maandbasis werd er een kleine plus geboekt. Ten opzichte van juni 2011 stegen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,2%. In juli 2011 wisselden zo’n 10.500 bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee lag het aantal verkopen bijna 15% lager in vergelijking met een jaar geleden. In de eerste zeven maanden van 2011 zijn er ruim 68.000 woningen verkocht. Dit is bijna 5% minder dan in dezelfde periode in 2010.

De politiek probeert de prijsdalingen op de huizenmarkt te remmen door de  overdrachtsbelasting te verlagen. Deze nieuwe regel ging in op 15 juni 2011. Hierdoor moet er nog maar 2% overdrachtsbelasting in plaats van 6% overdrachtsbelasting worden betaald. De effecten van de verlaging van de overdrachtsbelasting zijn op zijn vroegst in september of oktober zichtbaar, maar dat zullen we tegen die tijd nog wel even melden. De Rabobank zegt in het rapport over de Nederlandse huizenmarkt overigens het volgende over de overdrachtsbelasting: ‘Het verlagen van de overdrachtsbelasting niet voldoende om de markt structureel vlot te trekken’.

Er worden in het nieuwe kwartaalbericht (die overigens hier te vinden is, PDF-alert) een aantal structurele problemen van de Nederlandse woningmarkt besproken. De boerenbank zet vraagtekens bij de effectiviteit en doelmatigheid van het overheidsingrijpen op de woningmarkt. De politieke discussie over de eventuele hervorming van de Nederlandse woningmarkt heeft het vertrouwen onder consumenten geen goed gedaan en de huidige schuldenproblemen in Europa en beurzen wereldwijd die op crashkoers zijn geraakt helpen ook al niet echt.

Ook gaat de bank in op de hypothecaire schuld van Nederlandse consumenten: ‘Tot slot kent Nederland een ongewenst hoge bruto hypothecaire schuldpositie.Met een bruto hypotheekschuld van circa 105% van het BBP is ons land internationaal gezien koploper. Sinds eind jaren tachtig zijn er in toenemende mate financiële producten ontwikkeld die de fiscale ruimte, geboden door de hypotheekrenteaftrek, maximaal benutten. Dit zorgde, in  combinatie met de verruimde financieringsmogelijkheden sinds begin jaren negentig en stijgende huizenprijzen, voor een sterke stijging van de bruto hypotheekschuld. Deze hoge bruto schuldpositie kan potentieel grote schade toebrengen aan de stabiliteit van de Nederlandse economie en het financiële stelsel, vooral ten tijde van economische stress.’

Hier hebben eerder het Internationaal Monetair Fonds en de OESO al voor gewaarschuwd, maar de Nederlandse politiek vindt deze waarschuwingen waarschijnlijk niet belangrijk genoeg om er echt iets aan te doen. Dus kunnen we weer gaan raden hoeveel procent de huizenprijzen volgende maand weer zijn gedaald.

Koen Dil

26 reacties

  1. Als marktwerking in de vorm van vraag en aanbod gewoon zijn werk had kunnen doen dan waren die prijzen nu al veel lager. Maar de marktwerking wordt aan alle kanten zodanig gemanipuleerd dmv subsidies, hypotheekrente aftrek, overdrachtsbelasting en noem het allemaal maar op. Enfin, uiteindelijk zal het z’n werk wel doen maar dan vertraagd. Een huis in Nederland is gewoon te duur. Teveel partijen willen verdienen aan de behoefte waar de gewone mens niet aan ontkomt. Ze weten dat je moet wonen en eten en dat wordt zoveel mogelijk uitgeknepen. Nu, pas op de plaats en weer met beide benen op de grond, maar dat heeft tijd nodig.

  2. En, oh ja, de oplossing zal mogelijk wel weer gevonden worden in de vorm schaarste want dat heeft Nederland weer voor op een land als Spanje. Het feit dat iemand in Nederland moet wonen is een drukmiddel van de overheid dat men mee moet doen in de maatschappij zoals zij dat willen. Omdat ik ‘teveel’ verdiende als software ontwikkelaar woon ik nu (nog) in een vrije sector woning, nu mijn inkomsten sterk achteruit zijn gegaan sta ik feitelijk op straat want, heeft iemand nu een meer betaalbare woning voor mij ? Enfin, mijn probleem zou inderdaad groter zijn geweest als ik in een koopwoning zat. Dat is waar dit artikel over gaat. Ik heb er geen enkel probleem mee als die prijzen eens gingen dalen…

  3. Helemaal eens met R

    Koophuizen zijn slechts voor de rijken. De meute heeft er geen geld (meer) voor en is strikt afhankelijk van krediet voor zowel de bakstenen als de inrichting. In een echte vrije marktwerking waren de prijzen allang gedaald tot het niveau ala jaren 90. Maar bankiers en overheden hebben hier geen belang bij, omdat deze partijen zelf fors verdienen aan bakstenen. Bankiers moeten sowieso niet zo semi-treurig en zorgelijk doen, zelf lenen voor 1% en vervolgens leningen uitzetten tegen 5%. De burger is niet achterlijk (meer). De woekerpraktijken van deze vetnekken en luchtverkopers worden steeds doorzichtiger, gevolg is dat de burger het niet meer vertrouwd en terughoudend wordt. Volstrekt logisch.

    In een gezonde situatie laat je ook de huizenmarkt aan vraag- en aanbod over. Dus bij meer vraag, stijgende prijzen, bij een afzwakkende vragen (veel) lagere prijzen, geen HRA, afschaffing koperskosten, overdrachtsbelasting afschaffen of naar 1%, tegen de kostprijs gemeentelijke pachtgrond beschikbaar stellen, geen woekerrentes van 5% en de grootste wijziging: private banken opheffen, rente afschaffen en renteloze leningen voortaan laten verstrekken door overheids/volksbanken.

  4. Helemaal eens met R

    Koophuizen zijn slechts voor de rijken. De meute heeft er geen geld (meer) voor en is strikt afhankelijk van krediet voor zowel de bakstenen als de inrichting. In een echte vrije marktwerking waren de prijzen allang gedaald tot het niveau ala jaren 90. Maar bankiers en overheden hebben hier geen belang bij, omdat deze partijen zelf fors verdienen aan bakstenen. Bankiers moeten sowieso niet zo semi-treurig en zorgelijk doen, zelf lenen voor 1% en vervolgens leningen uitzetten tegen 5%. De burger is niet achterlijk (meer). De woekerpraktijken van deze vetnekken en luchtverkopers worden steeds doorzichtiger, gevolg is dat de burger het niet meer vertrouwd en terughoudend wordt. Volstrekt logisch.

    In een gezonde situatie laat je ook de huizenmarkt aan vraag- en aanbod over. Dus bij meer vraag, stijgende prijzen, bij een afzwakkende vragen (veel) lagere prijzen, geen HRA, afschaffing koperskosten, overdrachtsbelasting afschaffen of naar 1%, tegen de kostprijs gemeentelijke pachtgrond beschikbaar stellen, geen woekerrentes van 5% en de grootste wijziging: private banken opheffen, rente afschaffen en renteloze leningen voortaan laten verstrekken door overheids/volksbanken.

  5. @HB
    Eigenlijk is het van de zotte als je er over nadenkt. Ik weet niet meer hoeveel precies maar de werkende burger betaalt in elk geval meer dan 600.000 euro belasting in zijn leven maar moet een hypotheek afsluiten om in een huis van bijv. 280.000 te ‘mogen’ wonen.

  6. Weet je wat pas van de zotte is?

    Dat je voor een rijtjeshuis in een arbeidswijk tegenwoordig 170.000 euro (incl kk en od) voor mag betalen, terwijl ditzelfde kot in de jaren 90 nog maar 75.000 gulden kostte (in Friesland en Groningen).

    Als je kijkt naar de staat van die huizen, is dat het geld echt niet waard, vervallen, veel onderhoud nodig, in een schotel of ‘ gezellige’ wijk en noem maar op. Zo vroeg een makelaar laatst 135.000 euro voor een piepklein arbeiderskot waar de asbest nog in de wanden zat, alles gerenoveerd moest worden en zelfs nog een complete keuken inmoest.

    Datzelfde kot is gebouwd in de jaren 60 en al tig keer afbetaald en dan moet het wel bij 60.000 euro ophouden want meer is zo’n bouwval echt niet waard.

    Nogmaals, de gewone burger begrijpt dit ook steeds beter. De meeste hebben de jaren 80 en 90 meegemaakt (waar de prijzen redelijk en bilijk waren) en beseffen steeds meer de waanzin en woeker in deze luchtmarkt.

  7. Ik ben een typische huurder, juist mede voor de angst voor kopen zoals het debacle zoals het zich nu openbaart. Ook mede door de onmogelijkheid als starter in huidige tijden. Ook kopers moeten niet semi-treurig doen. Ze waren er immers zelf bij toen ze hun handtekening zette onder hun hypotheekcontract. ‘Toen’ hadden ze de geschetste aflossing er voor over. Tja, dat er ook een mogelijkheid bestaat van een daling van de prijs van hun huis… Part of the deal.

  8. Ik verwacht niet de Nederlandse huizen markt echt goed onderuit zal gaan, zoals b.v. de Spaanse. Allereerst hebben veruit de meeste huizenbezitters nog genoeg reserves om alles te betalen, en daarmee kunnen ze nog heel lang blijven zitten. Men zal eerst de tweede auto of de derde vakantie opgeven, voordat men het huis verkoopt. Bovendien is in veel gevallen kopen veel voordeliger. Als je tenminste alleen kijkt naar het verschil tussen de maand huur en de maandelijkse hypotheek kosten. Ook dat help de huizenbezitter.

    Pas als de werkeloosheid flink gaat stijgen, zal dat van invloed kunnen zijn. Een beperkt aantal huizen zullen dan gedwongen verkocht worden. Niet iedere werkloze heeft immers een koopwoning.

    Verder is het zo dat (zoals ‘R’ al terecht op merkte) er schaarste is en die zal alleen maar toenemen. Het aantal huizen dat gebouwd had moeten worden om de bevolkingsgroei (hoe klein ook) en de sloop van bestaande huizen af te dekken, is al jaren veel te laag. En aangezien de investeringen op dit gebied nog steeds terug lopen, zal dit niet snel veranderen.

    O ja voor de volledigheid, ik ben een huizenbezitter, maar wel verantwoord. Dus geen tophypotheek en wel voor een belangrijk deel aflossen.

  9. @8 Han,
    Ik ben het met je eens. Ik denk dat uiteindelijk schaarste de redding gaat worden voor Nederland. Hoewel de markt doet voorkomen dat ze nu angst hebben in investering in bouw, denk ik soms wel eens dat bepaalde partijen het helemaal niet zo erg vinden dat er nu niet gebouwd wordt juist om die schaarste te onderhouden. Tegenargument: Toch ben ik hoogstpersoonlijk een voorbeeld van ‘ woonruimte creatie’. Ikzelf laat (weliswaar huur) straks woonruimte achter en ga bij iemand anders inwonen dit, als gevolg van mijn inkomstendaling. De maatschappij verindividualiseert. En veel eenpersoonshuishoudens kunnen zich als starter geen koopwoning veroorloven.

  10. Hoewel eerder gezegd hebbende dat ‘schaarste’ in de huizenmarkt een redmiddel zou kunnen zijn in Nederland. Aan de andere kant hebben we wel ‘Spaanse toestanden’ in kantoorpanden markt. In nieuwsuur(geloof ik) een paar weken geleden, werd aangekaart dat dit wel terdege een groot probleem gaat worden (Als dat het al niet is) Grote leegstand.

  11. De feiten

    ► De totale waarde van het Nederlands woningen bezit bedraagt ca 1.400 miljard, dat is ruim 2 keer ons BNP

    Aantal woningen ruim 7 miljoen waarvan ruim 2 miljoen in bezit woningcorporaties
    De hypotheek schuld bedraagt ca 1.000 miljard, woningcorporaties voegen daar een kleine 70 miljard schulden aan toe
    De NHG garandeert op dit moment een totaal vermogen van meer dan 110 miljard euro.

    ► 50% van alle hypotheken zijn aflossingsvrije hypotheken.

    Bijna 25% van alle hypotheken (in euro‘s) hebben een variabele rente.

    Nog eens 30% van de totale Nederlandse hypotheekschuld staat voor 1 tot 5 jaar vast en dient dus op korte termijn geherfinancierd te worden.
    Bovendien is de hypotheekschuld enorm. Veel mensen leenden 110% of in sommige gevallen zelfs 120% van de koopsom

    volgens Ernst&young kan de vastgoedprijs 30% zakken als je geinteresseerd bent kan je de rest in deze pdf lezen:http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Presentaties_Vastgoed_Update_EY_PROVADA/$FILE/Presentaties%20Vastgoed%20Update%20EY%20PROVADA.pdf

  12. Iedereen die nu een huis bezit weet dat deze de komende jaren minder waard gaat worden. Het overgrote deel van deze mensen hebben het huis al tientallen jaren in bezit en hebben in de jaren 90 prijsstijgingen van 10 tot 15% per jaar meegemaakt, dus die mogen niet klagen met de [aar procentjes dat het nu gaat dalen. Als de HRA er aan moet geloven, dan kan het pas echt hard gaan. Dan kunnen de huizenprijzen zo nog eens met 20 a 30% gaan zakken denk ik. En er zal een dag komen dat de woningmarkt weer in evenwicht moet komen, we leven ver boven onze stand en dat weten we. Er wordt door de politiek gezwegen, omdat vrijwel iedereen betrokken is in dit fiscale hypothecaire piramidespel.

  13. @ Nico: Dat scenario klinkt aannemelijk. Maar hoe het gaat duren voordat er nog eens 20% van de prijs af zal gaan ligt in handen van de politiek. Vooralsnog willen ze er niet aan, want het is een impopulaire maatregelen, maar wel broodnodig als we op langere termijn nog een gezonde huizenmarkt willen houden.

  14. @ R

    De kantoormarkt is idd dramatische en zal alleen nog maar erger worden. (beroepsmatig heb ik o.a. met die markt te maken)

    De omvang van de utiliteitsbouw is gekrompen en zal dat de komende jaren blijven doen. In die utiliteitsmarkt is al een paar jaar een overschot. En die loopt (door o.a. de crisis) alleen maar op.

    Als ik het mij goed herinner dan zijn de schattingen dat het overschot over één a twee jaar zo’n 30 a 40 % zal zijn.

  15. @nico

    als je toch naar die feiten kijkt dan is het lastig hoop voor de toekomst te houden… Vooral dat binnen 1 tot 5 jaar herfinancieren (AUW)…

    Het probleem is echter dat een kleine daling 10% nog wel overkomenlijk is op de huizenprijzen, dit zal de overheid en het bankwezen dan ook wel laten gebeuren… gaat het echter richting de 30% (wat m.i. nog een te kleine correctie is gezien het niveau van de bubbel, dit hangt echter wel af van de inflatie niveaus in de toekomst) dan hebben we een enorm probleem en moet er teveel van de hypotheekschuld worden afgewaardeerd, waardoor onze spaartegoeden en pensioenen op de tocht komen te staan….

    Er is dus maar een uitweg voor de banken en overheid en dat is inflatie… dit verborgen belasting instrument zal het laten doen lijken of de huizenprijzen niet zakken of stijgen… voedsel plus andere primaire behoeften worden alleen erg duur en de pensioenen plus uitkeringen worden niet geindexeerd… zo zal de overheid zich uit deze rotzooi gaan weg infleren… danwel via de ecb (deze problemen spelen overal in het westen) danwel via de gulden… teruggaan naar de gulden geeft net als bij de overstap naar de euro, weer de mogelijkheid om flink te infleren zonder dat de bevolking dit door heeft…

  16. De lage rente is de grootste reden dat de huizenmarkt zo langzaam zakt als deze gaat stijgen gaat het in de versnelling net als in 1980 alleen zullen ze dat niet zo gauw gaan doen want de wereldwijde schuld is nu te groot dat schaad de economie, alleen als de inflatie dramatisch wordt zullen ze wel moeten en die kans wordt met de dag groter.

  17. Wat men hier vergeet, als de huizenprijs een aantal jaren stabiel zou blijven, dan is het huis toch minder waard geworden. Nooit gehoord van inflatie ? Het probleem is dat de huizenprijzen een tijd lang harder dan de inflatie zijn gestegen, dat corrigeren duurt nu een tijdje, omdat we in NL geen plotselinge corrigering toelaten door eerder genoemde redenen. Een huizenprijs die evenredig met de inflatie stijgt is geen reeele stijging.

  18. @19
    Niet alleen de huizen zijn harder gestegen dan de inflatie, dat geldt voor de meeste (primaire) producten. En die zie ik de komende jaren ook niet gelijk blijven.
    Je zou eigenlijk onderscheid moeten maken tussen reeele inflatie en de inflatiecijfers geproduceerd door cbs.

  19. Na de invoering van de euro is het leven een stuk duurder geworden in de horeca gingen de prijzen nagenoeg gelijk de lucht in, die heb ik toen gelijk geboycot ze stelen maar bij een ander die (nog)niet wakker is .
    ik heb dan ook de indruk omdat alles de helft goedkoper leek in die tijd, er misbruik van die psychologische factor is gemaakt ”men” heeft dit natuurlijk nooit toegegeven.

  20. Maar aan de hoogmoed van dit moderne babylon lijkt nu al een einde te komen 😆
    hoogmoed komt voor de VAL alleen het trieste is altijd dat er velen meegetrokken worden in die val 😥

  21. De huizenmarkt komt er niet zo makkelijk weer bovenop, omdat veel mensen onderhand weten dat er nog makkelijk duizende euro’s van de prijs af kunnen gaan als ze nog een paar maanden met de aankoop wachten. Volstrekt logisch natuurlijk. Het wordt de starters al steeds moeilijker gemaakt, dus die wachten gewoon langer met de aanschaf van een koophuis. I?s goed voor de markt, want de huizenprijzen zijn veel te ver doorgestegen

  22. In 2008 zat ik als private banking klant voor de aankoop van een woning voor werknemers dus bij de bank. Toen kreeg ik al te horen dat de prijs 30% gebakken lucht was, zei vertelde me dus toen al tussen neus en lippen wat er komen ging. Nu weet ik dat ik geen huis koop voordat er 30% af is. dit duurt nog even maar gaat zeker gebeuren.

  23. Vanaf begin 2012 zal de woningmarkt waarschijnlijk in zijn geheel over de kop en ik voorzie voorgerekende waardedalingen van minimaal 25 tot 32 procent. De eerste waardedalingen zullen zich naar verwacht voordoen in de hogere prijsklasses vanaf 350.000 euro. Hierna zullen waarschijnlijk de lagere prijsklasses meegetrokken worden. Vraag is en blijft wat de rente gaat doen.

  24. Beste Lezers,

    De huizenmarkt zal de komende tijd een harde dreun gaan krijgen. Niet alleen zijn de rente’s gestegen en kunnen mensen minder lenen, maar het vertrouwen is ook volledig weg. Tenslotte stijgen (en dit zal nog explosief verder toenemen) de kosten voor het leven (denk aan eten, drinken, energie, belastingen etc.) De huizenmarkt zal deze klap gaan opvangen en daardoor zullen de prijzen fors dalen. Als je nog van mening bent dat dit niet het geval is, zou ik maar wakker worden. Kortom de markt wordt nog stukken slechter.

  25. @Hermanv.L.
    Komt er opeens een oud artikeltje ‘tot leven’.

    Zoals u het omschrijft/voorspelt…
    Volgens mij een typisch gevalletje BIFLATIE.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.