Huizenzeepbel door financiële innovatie

In navolging van ‘Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland‘ en ‘De eerste grote huizencrisis van Nederland‘, bij deze een nieuw artikel over de Nederlandse huizenmarkt. | Nadat de eerste grote huizenzeepbel eind jaren ’70 en begin jaren ‘80 leegliep, begonnen de huizenprijzen vanaf 1985 voorzichtig te herstellen. Het was echter pas begin jaren ’90 dat de huizenprijzen in Nederland weer serieuze stijgingen lieten zien. Dit had mede te maken met de dalende hypotheekrente, die vanaf de jaren ‘90 flink was afgenomen. Ook werd het gebruikelijk dat banken het tweede inkomen van huishoudens en deeltijdwerkende partners begonnen mee te nemen bij de verstrekking van hypotheken. Hierdoor werd het mogelijk om steeds grotere sommen geld te lenen bij de bank, waardoor de hypotheek en de huizenprijzen konden stijgen.

reele huizenprijsindex

Hypotheekinnovatie

De jaren ‘90 staan bekend om het groeiende aantal hypotheekvormen. Ondanks dat na de eerste woningmarktcrisis de regels omtrent hypotheken nog werden aangescherpt, werden deze regels enkele jaren later alweer omgedraaid. Nieuwe hypotheekvormen sprongen handig om met fiscale regels, waardoor steeds meer gebruik werd gemaakt van de aflossingsvrije hypotheek in diverse vormen. Uit cijfers van het marktonderzoeksbureau Gfk/TOF blijkt dat in 1996 nog bijna 44% van de hypotheken is afgelost aan het einde van de looptijd door middel van een lineaire of een annuïteitenhypotheek, terwijl twaalf jaar later dit getal was geslonken naar nipt 8% van het totaal. Sinds die tijd werden verschillende soorten hypotheken geïntroduceerd waarbij nog nauwelijks afgelost wordt en de betaling voornamelijk bestond uit rentebetalingen. Hierdoor vielen de maandlasten veel lager uit, terwijl de angst voor “onder water” hypotheken was verdwenen. De waarde van een gemiddeld huis steeg vanaf 1995 met minimaal 5% per jaar (reëel).

Woekerpolissen

Nieuwe trends op de huizenmarkt waren hypotheekvormen als de beleggingshypotheek, de effectenhypotheek en de levenshypotheek. Deze hadden als doel om door stijgende beurskoersen de hypotheeksom bijeen te sparen en vervolgens op het einde van de looptijd de hypotheek in een keer af te lossen. Terwijl in 1996 slechts 10% van de Nederlandse hypotheken een levens-, effecten- of beleggingshypotheek had, was dit getal in 2008 al opgelopen naar maar liefst 22%. Pas de afgelopen jaren is naar buiten gekomen dat de consumenten ook fors moest betalen voor de vaak hoge, verborgen kosten van deze producten. Mede dankzij consumentenprogramma Radar gaan deze hypotheekvormen voortaan door het leven als ‘woekerpolissen’.

Penetratie van hypotheekvormen

Terwijl bij de hierboven genoemde hypotheken tenminste nog een deel van de hypotheeksom werd afgelost, was daar geen sprake van bij de aflossingsvrije hypotheek. In dit geval wordt de hypotheek niet afgelost en betaald de hypotheekgever uitsluitend rente. Er is hierbij dus ook geen afgesproken einddatum waarop de lening terugbetaald wordt. Dit impliceert eveneens dat de hypotheekgever met een restschuld blijft zitten indien de waarde van het huis bij verkoop lager ligt dan de hypotheeksom. Er vinden immers geen aflossingen plaats.

penetratie hypotheken

53% van hypotheken aflossingsvrij

Volgens de laatste cijfers bestond in 2008 ruim 53% van alle hypotheken in Nederland uit aflossingsvrije hypotheken. Met de dalende huizenprijzen in het achterhoofd houdend zijn deze aflossingsvrije gevallen dan ook de meest riskante groep in verband met het risico op restschuld. Met de nieuwe hypotheekregels van Rutte II worden nieuwe hypotheeknemers echter gedwongen om een ‘ouderwetse’ lineaire of annuiteitenhypotheek te nemen, zodat het risico op restschuld verkleind zal worden. Deze maatregelen worden genomen omdat is gebleken dat de financiële innovaties hebben geleid tot de huidige huizenzeepbel. In het volgende deel meer over het begin van de huidige crisis op de Nederlandse huizenmarkt.

15 reacties

  1. Tot de jaren 90 waren banken en verzekeraars twee gescheiden werelden. Toen verzekeraars hypotheken mochten verstrekken is het verkeerd gegaan. Geen risico houding maar provisie gedreven verkoop. Vele vormen creëren voor winstmaximalisatie. Streven naar een betaald huis was toen het slechtste advies.

  2. Gelukkig heb ik een bankspaarhypo. Ik weet wat ik kwijt ben de komende 30 jaar en dat het geld er dan uiteindelijk ook zal zijn.

    Voor een ieder die vrijheid in een hoog vaandel heeft staan, lees de reactie van Goldstein hier:

    http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/redactie/column/tissen/2012/articles/tissen-japan-is-ten-einde-raad.xml

    En teken de petitie hier:
    http://www.comite-bren.nl/

    Bij deze nog een Rene Tissen column:
    http://www.rtl.nl/components/financien/rtlz/redactie/column/tissen/2012/articles/politici-leren-niet.xml

    En nog een hele mooie column van Ewald Engelen, eentje om in te lijsten…
    http://www.parool.nl/parool/nl/30/ECONOMIE/article/detail/3367735/2012/12/22/Dijsselbloem-houdt-zich-doof-voor-uw-gekerm.dhtml

    En nog een opmerkelijke column…
    http://m.volkskrant.nl/article/carrousel//3367776/Broder-We-beleven-de-laatste-dagen-van-Europa.html

  3. @Gaengphed: zat ik er een paar maanden terug toch niet ver naast met m’n schatting dat 51% van de hypotheken aflossingsvrij is. Gelukkig ben ik er zelf nooit ingetrapt. Omdat ik alleenstaand ben ligt de drempel om een huis te kopen hoger omdat je bij financiele tegenslagen niet terug kan vallen op een partner die werkt. Ik heb diverse mogelijkheden onderzocht en doorgerekend en tot de conclusie gekomen dat m’n huidige huurwoning veruit de goedkoopste en veilige optie is. Met een beetje gezond verstand kon je 10-12 jaar terug de huidige problematiek al aan zien komen. De “elite” gaf de gewone man meer ruimte om een huis te kopen door het opwerpen van de vele nieuwe, veelal absurde, hypotheekconstructies en neemt deze ruimte gewoon weer terug en reken maar dat er velen voor zeer lange tijd met handen en voeten aan de banken vast zullen zitten, als ze er ooit nog los van zullen komen. Sorry! Dan is er altijd nog de WSNP.

  4. Het zij zo. Misschien los ik mijn hypo wel af met 2 goudstukken over 3 jaar hahaha.

    Ik heb nog meer positief nieuws in petto voor de beste biflaat:

    http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/21184967/__Bom_gaat_barsten_in_non-fooddetailhandel__.html

    http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/21185366/__Franse_economie_groeit_minder_dan_gedacht__.html

    edit:
    http://www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/21185759/___Krimp_Spaanse_economie_houdt_aan___.html

    Ik heb mazzel dat mijn ouders hun hypo volgend jaar hebben afgelost, zij kunnen en hebben ook aangegeven bij te springen indien het nodig is. Zolang ik en mijn vrouw werk hebben zou het mee kunnen vallen.

    Ik zat net trouwens nog een stukje op dezelfde wakkere krant van NL-site te lezen over de lage rente die NL betaald. Als er een min-rente is van -0,02% krijgen we dus geld toe bij lenen. Waarom lenen we niet in 1 klap de complete staatschuld? 😉

  5. @Gaengphed: ik hoorde vanmorgen toevallig op de radio dat Cor Boonstra van mening is dat de crisis in 2013 achter ons komt te liggen en dat vanaf 2014 de huizenmarkt weer op gang komt. In feite is er niet zoveel meer aan de hand. Over Bilderbergers en de rest van de “elite” gesproken! Zo zie je maar weer hoe de reguliere media met de berichtgeving over de crisis omgaat.

  6. Het zijn een stel waanzinnigen Cynicus! We zijn mijns inziens aan het eind van het voorwoord van een heel rampzalig eerste hoofdstuk van een naar boek…

    En als je denkt dat je beter af bent in 1 van de BRIC’s…
    http://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/cpi-inflatie.aspx
    …think again! China komt er nog redelijk vanaf.

    Grappig, ik wist niet dat Steven Brown zo anti banken-cartel was…
    http://stevenbrownsblog.wordpress.com/2012/12/28/top-bankier-gangster-gerrit-zalm-aka-de-harde-breekt-lans-voor-zijn-misdaad-bankwezen/

    Hilarisch eigenlijk…en toch met hamer de spijker op zijn kop gemept:
    http://stevenbrownsblog.wordpress.com/2012/12/27/politietop-levert-vrijwillig-deel-salaris-in-het-wachten-is-nu-op-de-koningin-als-super-groot-verdiener/

  7. @Gaengphed : Mijn dank voor de links die je hier met de biflaten deelt, zit altijd wel wat tussen wat ik nog niet heb gelezen!

    Over de Bric’s. De inflatie mag dan iets hoger zijn, de economische activiteiten ook. De beurzen doen het ook beter. In Azie is het in 2012 aardig gegaan, helemaal als je het vergelijkt met een aantal landen in Europa!

    http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5EHSI+Interactive#symbol=%5Ehsi;range=1y;compare=;indicator=volume;charttype=area;crosshair=on;ohlcvalues=0;logscale=off;source=undefined;

    http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5EJKSE+Interactive#symbol=%5Ejkse;range=1y;compare=;indicator=volume;charttype=area;crosshair=on;ohlcvalues=0;logscale=off;source=undefined;

  8. Het spel is zeer doorzichtig: Ze hebben een kunstmatig probleem gecreeerd in Europa (ism kredietbeoordelaars) om te regelen dat Europa niets anders kan dan centraliseren. Om deze reden hebben ze alle kredietkranen dicht gedraaid. Dit draait de gewone man (met winkel, pensioen, eigen woning) de nek om.

    Dijsselbloem is de galg nog harder aan het aandraaien om de nekken van de gewone man. En ingrijpen in de hypotheken (enkel nog met aflossen) en de Basel-richtlijnen: Dit alles om de gewone man op de knie te dwingen en zo dadelijk Eurobonds te accepteren als enige uitweg. Daarvoor moet Europa centraliseren. Dus daaraan is men aan het werken. En is Europa eenmaal een dan gaan de geldpersen / obligatiepersen aan en pompen ze weer poen in de economie en gaat de boel weer draaien.

    Het is allemaal bedoeld om de EU te centraliseren.

    Het is ONGELOFELIJK dat de gewone man dit pikt. Zijn hypotheek staat onder water door beleid van de overheid en de banken, enkel en alleen om de grote bedrijven en banken in het zadel te houden en de Europese macht te centraliseren. Dijsselbloem vindt de gewone man een ‘hersenloze idioot’ en Van Rompuy zegt [i][b]dat het Europese project ‘miljoenen mensenlevens mag kosten[/b][/i]’. Kanonnenvlees maar dan in economische zin…

  9. @dave : die woorden van van Rompuy doen me aan de woorden van Lenin denken zo rond 1920 : “Als het slagen van de communistische revolutie 90% van de Russen het leven kost omdat ze niet willen meewerken, moet dat maar de prijs zijn, en gaan we gewoon door met de resterende 10% “.

    Zo denken communisten als van Rompuy en Lenin nou eenmaal ; dat is inherent aan hun dictatoriale ideologie, hè ?

  10. @ KTM,
    Vergeet Mao zedong niet, die heeft ook 10 tallen miljoenen mensen laten verhongeren om zijn ideaal van collectievisme te verwezenlijken. En uiteindelijk heeft het geen enkele zin gehad.

    Zo doen ‘grote’ leiders het altijd, aan hun eigen handen zal geen bloed kleven maar door hun beleid kreperen miljoenen en het laat ze ijskoud.

    Hoe meer doden hoe ‘grootser’ de leiders.

  11. @Cartoonist : Mao was inderdaad één van de ‘grootste’ leiders aller tijden-gn-gnn …

    ( … )

    Onder het artikel behorend van de [u]tweede[/u] ‘steve brown’-link van Gangpad hierboven (#6) staat er een [u]supergoed[/u] ingezonden doccie bij de [u]derde reactie[/u] (van ene ‘Delo’) over de reden waarom Syrië momenteel vernietigd wordt door de ‘Zio-Powers’ (NL heult traditiegetrouw mee, zijnde de [i]Zio Cradle [/i] bij uitstek)

    Het lukte me niet een directe link van die doc te vinden, dus dan maar zo

  12. Hahaahaaa !!!

    Die ‘schutzpah’ Elie Wiesel toch, hè ?

    http://vidrebel.wordpress.com/2011/08/28/mr-wiesel-i-would-like-to-ask-you-a-few-questions/

    Ik heb er nog een stuk of drie over de wezel in kwestie, dus aarzel niet om me er nog meer te vragen hihi …

    Vooruit dan, omdat jullie zo aandringen ; er is zelfs een hele site aan die ‘con man’ ehh … ‘opgedragen’ zeg maar hihi …

    http://www.eliewieseltattoo.com/

    Zo’n gigantisch bedrog verdient ook best een eigen plaatsje op ’t web, hè ?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.