Huizenzeepbel door financiële innovatie

15

In navolging van ‘Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland‘ en ‘De eerste grote huizencrisis van Nederland‘, bij deze een nieuw artikel over de Nederlandse huizenmarkt. | Nadat de eerste grote huizenzeepbel eind jaren ’70 en begin jaren ‘80 leegliep, begonnen de huizenprijzen vanaf 1985 voorzichtig te herstellen. Het was echter pas begin jaren ’90 dat de huizenprijzen in Nederland weer serieuze stijgingen lieten zien. Dit had mede te maken met de dalende hypotheekrente, die vanaf de jaren ‘90 flink was afgenomen. Ook werd het gebruikelijk dat banken het tweede inkomen van huishoudens en deeltijdwerkende partners begonnen mee te nemen bij de verstrekking van hypotheken. Hierdoor werd het mogelijk om steeds grotere sommen geld te lenen bij de bank, waardoor de hypotheek en de huizenprijzen konden stijgen.

reele huizenprijsindex

Hypotheekinnovatie

De jaren ‘90 staan bekend om het groeiende aantal hypotheekvormen. Ondanks dat na de eerste woningmarktcrisis de regels omtrent hypotheken nog werden aangescherpt, werden deze regels enkele jaren later alweer omgedraaid. Nieuwe hypotheekvormen sprongen handig om met fiscale regels, waardoor steeds meer gebruik werd gemaakt van de aflossingsvrije hypotheek in diverse vormen. Uit cijfers van het marktonderzoeksbureau Gfk/TOF blijkt dat in 1996 nog bijna 44% van de hypotheken is afgelost aan het einde van de looptijd door middel van een lineaire of een annuïteitenhypotheek, terwijl twaalf jaar later dit getal was geslonken naar nipt 8% van het totaal. Sinds die tijd werden verschillende soorten hypotheken geïntroduceerd waarbij nog nauwelijks afgelost wordt en de betaling voornamelijk bestond uit rentebetalingen. Hierdoor vielen de maandlasten veel lager uit, terwijl de angst voor “onder water” hypotheken was verdwenen. De waarde van een gemiddeld huis steeg vanaf 1995 met minimaal 5% per jaar (reëel).

Woekerpolissen

Nieuwe trends op de huizenmarkt waren hypotheekvormen als de beleggingshypotheek, de effectenhypotheek en de levenshypotheek. Deze hadden als doel om door stijgende beurskoersen de hypotheeksom bijeen te sparen en vervolgens op het einde van de looptijd de hypotheek in een keer af te lossen. Terwijl in 1996 slechts 10% van de Nederlandse hypotheken een levens-, effecten- of beleggingshypotheek had, was dit getal in 2008 al opgelopen naar maar liefst 22%. Pas de afgelopen jaren is naar buiten gekomen dat de consumenten ook fors moest betalen voor de vaak hoge, verborgen kosten van deze producten. Mede dankzij consumentenprogramma Radar gaan deze hypotheekvormen voortaan door het leven als ‘woekerpolissen’.

Penetratie van hypotheekvormen

Terwijl bij de hierboven genoemde hypotheken tenminste nog een deel van de hypotheeksom werd afgelost, was daar geen sprake van bij de aflossingsvrije hypotheek. In dit geval wordt de hypotheek niet afgelost en betaald de hypotheekgever uitsluitend rente. Er is hierbij dus ook geen afgesproken einddatum waarop de lening terugbetaald wordt. Dit impliceert eveneens dat de hypotheekgever met een restschuld blijft zitten indien de waarde van het huis bij verkoop lager ligt dan de hypotheeksom. Er vinden immers geen aflossingen plaats.

penetratie hypotheken

53% van hypotheken aflossingsvrij

Volgens de laatste cijfers bestond in 2008 ruim 53% van alle hypotheken in Nederland uit aflossingsvrije hypotheken. Met de dalende huizenprijzen in het achterhoofd houdend zijn deze aflossingsvrije gevallen dan ook de meest riskante groep in verband met het risico op restschuld. Met de nieuwe hypotheekregels van Rutte II worden nieuwe hypotheeknemers echter gedwongen om een ‘ouderwetse’ lineaire of annuiteitenhypotheek te nemen, zodat het risico op restschuld verkleind zal worden. Deze maatregelen worden genomen omdat is gebleken dat de financiële innovaties hebben geleid tot de huidige huizenzeepbel. In het volgende deel meer over het begin van de huidige crisis op de Nederlandse huizenmarkt.

Over de auteur

Biflatie.nl publiceert artikelen over de crisis en de huidige (macro)-economische situatie. Ook nieuws over bitcoin & cryptocurrencies, de huizenmarkt, goud & grondstoffen, de machthebbers en het monetaire systeem. Twitter: @Biflatie