Restschuld & Nationale Hypotheek Garantie

22

hypotheek garantieOmdat steeds meer mensen hun woning met verlies moeten verkopen en dus met een restschuld blijven zitten, wordt er in grote getale beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is de naam van de garantie die een koper afsluit bij een hypotheek voor het kopen van een huis, of het verbouwen van een huis. Hierdoor staat niet meer de koper borg voor een potentieel verlies, maar de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW). In ruil hiervoor moet de koper een borgtochtprovisie aan de NHG betalen en krijgt de koper korting op de hypotheekrente.

Restschuld voor de stichting ?

Mocht de woning met verlies worden verkocht dan is de bank niet meer de schuldeiser van het verschil tussen lening en verkoopprijs, maar is de stichting de schuldeiser. Indien de verkopende partij met een restschuld blijft zitten wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden van een partner en heeft de verkopende partij er alles aan gedaan om het verlies te beperken, dan zal de stichting de schuld kwijtschelden.  De NHG geldt echter maar voor woningen tot €350.000, voor 2009 lag dit bedrag op €265.000. Kopers met een hogere hypotheeksom kunnen slechts een deel van de lening onder de NHG afsluiten.

Restschuld voor de belastingbetaler

Meteen is duidelijk dat zowel huishoudens als banken profijt hebben van de NHG. De bank loopt bij de grootste groep hypotheken geen risico meer omdat de restschuld niet hun probleem meer is, terwijl huishoudens een grote kans hebben dat hun restschuld wordt kwijtgescholden. De schuldenlast wordt hiermee verplaatst naar het Waarborgfonds, waar op zijn beurt weer het Ministerie van VROM voor garant staat. Het is dus uiteindelijk de belastingbetaler die via de overheid, collectief risico loopt bij dalende huizenprijzen.

Garantievermogen waarborgfonds: €770 miljoen

Per 30-09-2012 zijn er voor in totaal bijna €146 miljard aan hypotheken gewaarborgd met een NHG. Tegenover die €146 miljard aan hypotheken staat een fondsvermogen van 770 miljoen euro. Dit is volgens NHG directeur Karel Schiffer ruim genoeg: “Ons fonds is robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25% en een werkloosheid van 9,5% is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel.”, zo denkt Schiffer. Het totale gegarandeerde vermogen is de som van alle lopende leningen met NHG. Voor wat betreft het risico voor het waarborgfonds dient te worden bedacht dat tegenover deze leningen de waarde van de  woning staat. Het risico voor het waarborgfonds betreft uitsluitend de eventuele restschuld bij een gedwongen verkoop van de woning. (Uit het 3e kwartaalbericht van NHG, jaarverslag volgt).


Loan-to-value ratio (LTV)

Of er daadwerkelijk genoeg geld in het fonds zit, valt op dit moment nog niet te zeggen. Wel is het zo dat kopers in de afgelopen jaren een steeds groter gedeelte van hun woningaankoop zijn gaan financieren met een hypotheek. Onderzoek van DNB (2008) wijst uit dat het aantal huishoudens met een Loan-to-value (LTV) ratio boven de 100% sinds 2002 ruim verviervoudigd is, tot ruim 425.000 huishoudens. Dit gegeven illustreert precies waarom steeds meer huishoudens gevaar lopen in een scenario van dalende huizenprijzen. Doordat financieringsmogelijkheden in de afgelopen jaren zijn verruimd, waardoor niet alleen tweede inkomens werden meegerekend, maar ook het aandeel aflossingsvrije hypotheken aanzienlijk is gestegen.

Aantal mensen met restschuld stijgt snel

Een bijkomend probleem is dat consumenten zich nauwelijks bewust zijn van de gevaren die zij lopen. Uit een onderzoek van de AFM consumentenmonitor 2008 blijkt dat 44% van de mensen die een aflossingsvrije hypotheken hebben afgesloten zich niet realiseren dat er aan het einde van de looptijd nog een schuld kan overblijven. Nu de huizenprijzen blijven dalen, zullen er in de komende jaren steeds meer mensen zijn die met een restschuld komen te zitten. Huizenbezitters die na 2000 een woning hebben gekocht, hebben een restschuld als ze in begin 2013 hun huis zouden verkopen. De mensen die op de piek in 2008 een woning hebben gekocht, blijven met een gemiddelde schuld van zo’n €80.000 zitten (prijsdaling huis, plus overige kosten)

Nationale Hypotheek Garantie uitbreiden ?

Voglens Elco Brinkman moet er een uitbreiding van de Nationale Hypotheek Garantie komen, zodat het voor starters en flexwerkers makkelijker wordt een hypotheek te krijgen. Dat liet hij vrijdag weten op de radiozender BNR. “Het zou goed zijn als er een soort vangnet, een regeling komt. Je kunt dan zeggen dat de staat wat minder borg inlegt en de maatschappij wat meer. Dat kunnen ook instituten zijn zoals een woningcorporatie of een investeringsgroep.”

Eerdere delen:

Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland

De eerste grote huizencrisis van Nederland

Huizenzeepbel door financiële innovatie

Over de auteur

Biflatie.nl publiceert artikelen over de crisis en de huidige (macro)-economische situatie. Ook nieuws over bitcoin & cryptocurrencies, de huizenmarkt, goud & grondstoffen, de machthebbers en het monetaire systeem. Twitter: @Biflatie