De kredietcrisis is begonnen door de Amerikaanse huizenmarkt. Toen de bubbel van de subprime mortgages uit elkaar spatte was het hek van de dam en begon de grootste financiële en economische crisis van de afgelopen 80 jaar. De Amerikaanse huizenmarkt is momenteel zo’n 9 biljoen dollar (ofwel 9.000 miljard dollar) minder waard in vergelijking met de piek in juni 2006. Door de zogenaamde ‘Ninja’-regeling, stegen de prijzen van Amerikaanse huizen substantieel van 2000 tot 2006. Een Ninja-lening houdt in dat een individu zonder inkomen of bezittingen evengoed een hypotheek mag afsluiten. (NINJA= No Income, No Jobes or Assets). Door deze wet kocht dus bijna elke Amerikaan een huis en vlogen de huizenprijzen in sneltreinvaart omhoog, zoals te zien is in onderstaande grafiek die de ontwikkeling van de huizenprijs vanaf 1890 weergeeft.
De Ninja-leningen konden worden verstrekt omdat men er van uitging dat de waarde van het onderpand (het huis) in waarde zou blijven stijgen. Het systeem werkt zolang het onderpand van degene zonder enig bezit maar meer in waarde stijgt dan de schuld, plus de rente. De positieve ontwikkeling van de huizenprijzen ging gepaard met een snelle economische groei, tot in 2006 de huizenmarkt zich stabiliseerde en de huizenprijzen minder hard stegen in vergelijking met de jaren 2000 tot 2005. De gevolgen van de subprime hypotheken en de Ninja-leningen werden eindelijk ingezien. De onvermijdelijke daling van de huizenprijzen werd in gang gezet en is nu als het ware nog steeds bezig. De bubbel is dus waarschijnlijk nog niet helemaal leeg.
De gemiddelde Ameirkaanse huizenprijs is de afgelopen jaren enorm gedaald, in sommige staten zelfs tot 70%. De gemiddelde huizenprijs in Amerika, die onder andere worden gemeten door Zillow, in de zogenaamde Zillow Home Value Index, kwam in oktober uit op $179.000,-.
Een daling van meer dan 25% in vergelijking met drie jaar geleden. Op jaarbasis bedroeg de daling 5%, ten opzichte van vorig kwartaal daalden de huizenprijzen met 1,8% en in vergelijking met voorgaande maand daalde de waarde van een gemiddeld Amerikaanse huis met 0,6%. Ondanks dat veel economen en politici over ‘herstel’ blijven spreken, denkt 58% van de Amerikaanse bevolking dat de huizenprijzen zullen blijven dalen tot 2013.
Volgens de schattingen van Zillow zal de waardedaling in 2010 1,7 biljoen (1700 miljard) dollar bedragen. Dit is 12% van het Amerikaanse bbp. In 2009 was de totale daling van de Amerikaanse huizenmarkt 1 biljoen (1000 miljard) dollar. Stimuleringen van de overheid, zoals starterspremies en andere belastingvoordelen heeft de huizenmarkt nog enigszins geholpen. Eind 2009 tot en met half 2010 pompte Obama miljarden dollars in de huizenmarkt. Dit heeft echter weinig effect gehad.
Nouriel Roubini voorziet nog meer problemen. Hij maakt zich momenteel meer zorgen om de huizenmarkt van de VS dan om de schuldencrisis in Europa. Hij verwacht dat de huizenprijzen met nog eens 20% zullen dalen in komende jaren. Ook denkt hij dat nog 11 miljoen Amerikanen hun huis zullen verliezen en dat er in totaal nog eens een biljoen dollar aan waarde in rook zal opgaan.
Nu de economie weer zelfstandig verder moet, is het uiterst onzeker of de Amerikaanse huizenmarkt zich zal stabiliseren. Om maar even in de termen Roubini te blijven, het is een ‘mortgage mess’. Het aantal gedwongen huizenverkopen (foreclosures) ligt hoog en de economische vooruitzichten zijn niet rooskleurig. De kans dat de huizenmarkt in 2011 verder in waarde gaat dalen is daarom aanzienlijk.
Maar ook de huizenprijzen in Nederlan zullen waarschijnlijk blijven dalen in 2011. Helemaal als starters in het nieuwe jaar nog maar 75% van de hypotheek mogen lenen. De huizenmarkt moet in het westen flink afkoelen.