Wat te doen met de huizenmarkt ?

14

Steeds meer politici en andere belanghebbenden staan voor een prangende vraag:  Wat te doen met de huizenmarkt? Nu de huizenprijzen bijna 16% zijn gedaald sinds de top en een gemiddeld huis op jaarbasis momenteel 8% goedkoper wordt, beargumenteren steeds meer partijen dat de bodem nog lang niet in zicht is. Er zijn echter ook partijen die momenteel positief zijn over de woningmarkt.

Makelaars zijn áltijd positief

Het dieptepunt is voorbij, aldus de makelaars van Makelaarsland. Volgens deze belangengroep is de dalende trend ten einde en neemt het vertrouwen onder consumenten weer toe sinds de verkiezingen. Er zijn in september meer huizen verkocht in het hogere segment, dat is positief en de vereniging verwacht dat er neutralisatie zal optreden in de rest van 2012. De open huizen dag van zaterdag 29 september was volgens Makelaarsland een groot succes. De cijfers laten daarentegen zien dat de participatiegraad onder verkopers nog steeds vrij laag was ten opzichte van eerdere edities. Toch is Makelaarsland niet de enige vereniging die weinig problemen meer ziet.

Ook Bouwend Nederland gaf vorige maand aan positieve ontwikkelingen te zien op de Nederlandse woningmarkt. In dit persbericht getiteld “CBS-cijfers maken hervormen overbodig” wijst de vereniging erop dat de totale woningwaarde eind 2011 ruim twee keer zo hoog was ten opzichte van de totale hypotheekschuld (670 miljard ten opzichte van 1400 miljard). Ingrijpen zou dan ook schadelijk zijn en leiden tot mogelijk verlies van nog eens tienduizenden banen in de sector.

Let’s have a look at the USA

Dit klinkt allemaal geruststellend, maar betekent een tweemaal zo hoge woningwaarde ook dat er geen reden tot zorg is? Cijfers geven eigenlijk een eenduidig antwoord: Nee. Laten we bijvoorbeeld de cijfers uit de meest befaamde huizenbubbel van de afgelopen jaren, die in de VS, erbij pakken. Ook daar was in 2006 voor in totaal $23 biljoen aan woningwaarde onderpand voor slechts 10 biljoen aan hypotheekschulden. Deze woningwaarde daalde in 2010 al tot $16 biljoen terwijl de hypotheekschulden gelijk bleven.

Of de Amerikaanse huizenmarkt zeepbel al volledig is leeggelopen, is de grote vraag. Wel is duidelijk dat er al veel meer lucht uit is in vergelijking met de Nederlandse huizenzeepbel. Uit een studie van de Federal Reserve bleek dat mensen pas weglopen bij hun huis indien de negatieve overwaarde van een huis gemiddeld 62(!)% is, dus flink onder water staat. Tevens werd duidelijk dat er nog een reden is die kan leiden tot een massale ‘default’ in hypotheekleningen: stijgende hypotheekrentes. Een stijgende hypotheekrente zou zelfs tot veel meer ‘defaults’ kunnen leiden dan bijvoorbeeld structurele oplopende werkloosheid. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de Amerikaanse overheid er alles aan doet om hypotheekrentes te drukken, lees ook: Stimulatie huizenmarkt is economische zelfmoord.

Het gevaar van stijgende hypotheekrentes

Ook in Nederland geldt dat hypotheekrentes historisch op een historisch dieptepunt noteren. Ondanks enige controverseover de opslag op de rentetarieven van banken zouden stijgende rentes ook in Nederland kunnen leiden tot grote problemen op de woningmarkt. Inmiddels zijn banken zo bang dat mensen niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen dat mensen worden uitgenodigd voor een gesprek of zij extra kunnen aflossen. Inmiddels zou ongeveer één op de vijf woningen ‘onder water’ staan in Nederland. Mochten de problemen verder verergeren, dan kunnen banken zelfs huishoudens verplichten om extra af te lossen. Volgens diezelfde banken is die kans dan ook aanwezig. Zo becijferde onder meer de ABN Amro dat over 2013 prijzen met nog eens 8% zullen dalen terwijl SNS een totale daling verwacht van nog eens 20%.

Over de auteur

Biflatie.nl publiceert artikelen over de crisis en de huidige (macro)-economische situatie. Ook nieuws over bitcoin & cryptocurrencies, de huizenmarkt, goud & grondstoffen, de machthebbers en het monetaire systeem. Twitter: @Biflatie