Huizenmarkt: Welke van de twee is juist?

Verwarring alom op de redactie. Na het zien van de laatste plaatjes van Rabobank raakten we het toch even kwijt. Hebben we de zorgwekkende situatie op de huizenmarkt in Nederland nu jarenlang overschat? Of geeft het overzicht daaronder van The Economist nu toch een beter overzicht? Het is ineens duidelijk waarom het startpunt van een grafiek zo belangrijk is (via @Woningnieuws).

raboreuters

economist housing indicator

3 reacties

  1. Malaise op de woningmarkt.

    De tweede belangrijke reden voor de ongunstige ontwikkeling van de particuliere consumptie is het afnemende huizenvermogen van gezinnen, door de dalende huizenprijzen. Dit drukt de consumptieontwikkeling in de periode 2012-2014 met
    gemiddeld 1%-punt per jaar. Voor 2012 wordt uitgegaan van een huizenprijsdaling van 6%, die in de jaren daarna geleidelijk afneemt. De verdere daling in de komende twee jaar vloeit vooral voort uit de verwachte langzame groei van de hypothecaire kredietverlening. Hierbij is rekening gehouden met de aangekondigde maatregelen
    ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek en de LTV-ratio. Daarnaast zorgt ook de
    oplopende werkloosheid voor een drukkend effect op de huizenprijzen. In 2014 liggen de huizenprijzen naar verwachting ruim 21% lager dan de top in 2008. De malaise op de woningmarkt komt niet alleen tot uiting in huizenprijsdalingen, maar ook in het lage aantal woningtransacties en de zeer geringe bouwactiviteit.
    Sinds het topjaar 2006 neemt het aantal afgegeven bouwvergunningen gestaag af. Hoewel in 2011 het aantal verleende vergunningen incidenteel opliep, zet de daling zich in 2012 versterkt door. In de eerste helft van dit jaar werden 32.000 (65%) minder
    bouwvergunningen verleend dan in 2006. Voor de raming betekent dit een substantiële daling van de investeringen in woningen, van 2012 tot 2014 met bijna 17%.

    Financieringsproblemen in de hypotheekmarkt.

    Nederlandse huishoudens hebben de op een na hoogste hypotheekschuld ter wereld (108% BBP). Daar staat tegenover dat zij veel sparen, vooral – verplicht – voor het pensioen.
    Doordat Nederlandse pensioenfondsen echter overwegend in het buitenland beleggen, zijn banken voor de financiering van hypothecair krediet in belangrijke mate op de internationale
    kapitaalmarkt aangewezen. Tot het uitbreken van de kredietcrisis was dat nauwelijks een probleem; nu wel. Juist doordat we zoveel lenen voor de eigen woning en de huizenprijzen
    dalen, beschouwen internationale beleggers Nederlandse hypotheken in toenemende mate als risicovol. Zij zijn hierdoor minder bereid Nederlandse banken financiering ter beschikking te
    stellen of rekenen hiervoor hogere kosten. Ook kunnen Nederlandse banken minder gebruik maken van buitenlands spaargeld. Binnenlands spaargeld is daardoor voor banken
    aantrekkelijker geworden als financieringsbron. De spaartarieven zijn in Nederland daardoor hoger dan in andere landen. De geringere beschikbaarheid van stabiele marktfinanciering
    heeft tevens de herfinancieringsrisico’s voor banken zichtbaar gemaakt, wat hen ertoe aanzet om de hypothecaire kredietverlening te beperken, meestal door een hogere hypotheekrente
    te vragen. Dit wordt versterkt door rating agencies, die bij het beoordelen van de kredietwaardigheid van een bank in toenemende mate ook letten op de verhouding tussen de
    uitstaande leningen en de aangetrokken deposito’s. Dit geeft banken tevens een extra prikkel om een groter deel van de schaarse depositobesparingen naar zich toe te trekken, door een
    relatief hoge depositorente te bieden. Daarnaast zal de introductie van de zogenoemde net stable funding ratio banken stimuleren om de mismatch tussen de looptijden van activa en passiva te beperken.
    Vanwege de geringere beschikbaarheid van stabiele marktfinanciering en de hogere rente op
    spaargeld is de hypotheekrente in Nederland hoger dan in de meeste andere landen van het eurogebied, waardoor de Nederlandse woningbezitter nog nauwelijks heeft geprofiteerd van
    het zeer ruime monetaire beleid van de ECB. Een additionele verklaring voor de relatief hoge hypotheekrente is de afgenomen concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt, die zich
    heeft vertaald in hogere marges. Er zijn echter aanwijzingen dat deze laatste factor van tijdelijke aard is. Waar de hiervoor geschetste slechte financieringscondities op dit moment toetreding bemoeilijken, ligt het in de rede dat met name buitenlandse partijen weer naar
    Nederland komen als de financieringscondities normaliseren. Aangetrokken door de hoge marges zijn Nederlandse verzekeraars recentelijk al actiever geworden op de hypotheekmarkt. Daarnaast zal de prijsconcurrentie weer toenemen zodra de Europese
    Commissie het tijdelijke prijsleiderschapsverbod opheft, dat enkele banken hebben opgelegd gekregen vanwege ontvangen staatsteun. Voor ING is dat eind 2012 al gebeurd. De ingroei naar de nieuwe kapitaaleisen onder Bazel-III vormt vooralsnog geen sterke verklaring voor de relatief hoge hypotheekrente, daar het kapitaalbeslag van hypotheken vrij laag is.

    Vanwege de afhankelijkheid van marktfinanciering zijn Nederlandse banken relatief gevoelig voor ongunstige ontwikkelingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. De kapitaalmarkt maakt onderscheid tussen gedekte en ongedekte financieringsinstrumenten. Gedekte financiering bestaat uit securitisaties en gedekte obligaties. Na de crisis zijn de
    financieringscondities op alle deelmarkten sterk verslechterd.

    Er rust een smet op gesecuritiseerde hypotheken, die is terug te voeren op de Amerikaanse subprime crisis. In 2008 en de eerste helft van 2009 was de markt voor nieuwe securitisaties de facto zelfs gesloten. Nederlandse banken zijn gevoeliger voor deze ontwikkeling dan buitenlandse instellingen, doordat zij voor de crisis relatief veel gebruik maakten van securitisaties die doorgaans elke 5 jaar worden geherfinancierd. Financiering van hypotheken door middel van dergelijke securitisaties impliceert dus aanzienlijke herfinancieringsrisico’s.
    Internationale beleggers in Nederlandse hypotheekeffecten zijn zich bewuster geworden van de combinatie van hoge loan-to-value ratio’s (LTVs), het grote aandeel aflossingsvrije hypotheken, het feit dat inmiddels ruim 30% van de hypotheken onder water staat en de
    dalende huizenprijzen. Zij eisen daarom hogere risico-opslagen en meer onderpand dan voor de kredietcrisis. Doordat Nederlandse securitisaties periodiek worden geherfinancierd, neemt
    het onderpandbeslag van deze financieringsbron zo geleidelijk toe. Eind 2010 stond 125 miljard euro aan Nederlandse hypotheekeffecten uit, op een totale hypotheekschuld van 632
    miljard euro.

    Mede vanwege de problemen in de securitisatiemarkt hebben de banken de afgelopen jaren de financiering door gedekte obligaties sterk vergroot. Tussen 2007 en 2012 is het uitstaande
    bedrag verviervoudigd tot €50 mld. De beschikbaarheid van– deze relatief goedkope –financieringsbron wordt echter beperkt door de noodzaak van overcollateralization. Banken
    zijn gedwongen veel extra onderpand in te brengen vanwege de looptijdmismatch tussen activa en passiva en het grote aandeel van aflossingsvrije hypotheken. Bovendien leidt.

    gedekte financiering tot activabeklemming, waardoor ongedekte financiering met meer risico’s
    gepaard gaat en dus duurder wordt.De kosten van ongedekte financiering bevatten een risicopremie die sinds 2008 sterk is
    toegenomen en een grote volatiliteit vertoont. Deze risicopremie, benaderd met de premie op credit default swaps (CDS-premie), varieert met de (gepercipieerde) gezondheid van de
    betrokken bank, het marktsentiment en de kredietwaardigheid van de overheid. De stijging
    van de risicopremie heeft de daling van de risicovrije rente in belangrijke mate geneutraliseerd. Voor zover banken gebruik hebben gemaakt van ongedekte financiering, zijn de financieringskosten van hun hypotheekbedrijf relatief hoog gebleven. Verder impliceert de
    gestegen volatiliteit van de CDS-premie dat de toekomstige kosten of beschikbaarheid van ongedekte financiering onzekerder zijn geworden. Doordat de looptijd van ongedekte financiering vaak aanzienlijk korter is dan die van hypothecair krediet, is daarmee het
    herfinancieringsrisico van banken toegenomen Inschatting effect financieringskosten op hypotheekrente:

    Het financieringsgat kan langs verschillende kanalen van invloed zijn op de hypotheekrente. Hoe groot het effect van hogere financieringskosten is, hangt onder andere af van de wijze
    waarop banken de verschillende financieringsbronnen hebben ingezet. Deze zogeheten financieringsmix is niet direct af te leiden of waar te nemen en verschilt van bank tot bank. De aangetrokken financiering is – afgezien van gedekte financiering – immers niet
    rechtstreeks gekoppeld aan bepaalde activa. Een analyse van de ontwikkeling van de financieringskosten vergt dus veronderstellingen over de gehanteerde financieringsmix. De navolgende analyse exploreert twee extreme varianten voor de financieringsmix.

    1. In de matching variant worden alleen langlopende financieringsbronnen ingezet om het totaal aan leningen aan huishoudens (hypotheken en consumptieve leningen) te
    financieren. Dit gebeurt in de volgorde: (i) gedekte obligaties en securitisaties (omdat deze nauw verweven zijn met de hypotheekportefeuille); (ii) deposito’s van huishoudens; (iii) langlopende ongedekte marktfinanciering (indien nodig). Deze
    financieringsmix probeert het herfinancieringsrisico zo klein mogelijk te maken: tegenover de langlopende hypotheken staan (relatief) langlopende passiva.
    2. In de afspiegelingsvariant omvat de financieringsmix zes bronnen. Naast de bovengenoemde langlopende bronnen zijn dat kortlopende marktfinanciering en deposito’s van bedrijven. Verondersteld wordt dat de financieringsmix voor hypotheken hetzelfde is als die voor de hele balans. Banken wijzen aan elke activacategorie de
    financieringskosten van de hele bank toe en doen op activaniveau niet aan matching.

    Op basis hiervan kunnen twee potentiële scenario’s worden doorgerekend voor de ontwikkeling van de financieringskosten en de bruto-marge op nieuw afgesloten hypotheken. De uitkomsten geven een indicatie van de plausibiliteit van beide scenario’s.
    • Het centrale scenario veronderstelt dat de financieringsmix is veranderd in de tijd: banken gebruiken de afspiegelingsvariant in de periode 2005-2007 en de matchingvariant
    in 2010-20124. Ter onderbouwing kan op het volgende gewezen worden. De sterke toename van het financieringsgat in de jaren voor de kredietcrisis spoort met de aanname dat banken toen funding strategieën volgden met aanzienlijke (latente) herfinancieringsrisico’s. Hypotheken werden daarbij gezien als relatief liquide uitzettingen
    die – indien nodig – verpakt en verkocht konden worden. In het algemeen was er voor de crisis minder aandacht voor het volatiele karakter van (kortlopende) marktfinanciering, de onzekere toegang tot buitenlandse deposito’s en de risico’s van een hoge loan-todeposit ratio. De matchingvariant past goed bij de tijdgeest van de periode na de crisis. Sinds de crisis hechten zowel banken als toezichthouders meer aan een stabiel financieringsprofiel. De voorziene invoering van de Net Stable Funding Ratio in het kader van Bazel III geeft banken prikkels om lange activa met lange passiva te financieren. De
    matchingvariant gebruikt ook veel deposito’s bij de financiering van hypotheken, wat in overeenstemming is met de toegenomen druk op (Nederlandse) banken om de loan-to deposit ratio terug te brengen.
    • In het alternatieve scenario passen banken zowel voor als na de crisis de matchingstrategie toe. Deze veronderstelling kan als volgt worden onderbouwd. Ten eerste was de matchingvariant voor de crisis relatief goedkoop omdat de risicopremies laag waren. Ten tweede bestond ook voor de crisis al een samenhang tussen
    financieringsgat en depositorente, hoewel die zwakker was dan na de crisis. Dit scenario spoort met de veronderstelling dat banken ook voor de crisis streefden naar een financieringsmix met een fors gewicht voor deposito’s.

    (geschatte) financieringskosten en de bruto-marge voor zowel Nederland als een
    internationale benchmark. Als benchmark geldt het (ongewogen) gemiddelde van België, Duitsland en Frankrijk. Uit de bruto-marge dient de bank onder meer haar operationele kosten te betalen. De NMa veronderstelt in haar Sectorstudie Hypotheekmarkt uit 2011 dat
    hiervoor 0,8 procentpunt nodig is. Daarnaast moeten banken ook nog geld opzij zetten om reserves op te bouwen in verband met wanbetaling en andere risico’s.

    Drie belangrijke bevindingen zijn:
    • In de periode 2010-2012 was de hypotheekrente in Nederland 4,3% en in het buitenland 3,5%. In de periode 2005-2007 was dat 4,4% respectievelijk 4,3%. Het verschil in hypotheekrente met het buitenland bedraagt momenteel dus 0,8 procentpunt en het is
    voor het overgrote deel na de crisis ontstaan.
    • Nederlandse banken hebben na de crisis hogere financieringskosten dan buitenlandse banken. Het verschil is 0,8 procentpunt (in beide scenario’s geraamd op basis van de
    matchingvariant).
    5
    • Nederlandse banken hebben na de crisis hun bruto-marge verhoogd door de daling van hun financieringskosten slechts voor 15 à 20% door te geven aan de consument.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.