NHG: De Nationale Hypotheek Gruwel

De Nationale Hypotheek Garantie bestaat sinds 1995. Al jarenlang mag de NHG zich op grote populariteit verheugen bij consumenten door de aantrekkelijke korting op de hypotheekrente en het vangnet van betaling van restschuld bij noodgedwongen verkoop…… tot de kredietcrisis uitbrak. In de jaren daarna lijkt de NHG zich razendsnel te ontwikkelen van Garantie tot Gruwel.

Overal crisis, behalve bij NHG

De stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), opgericht door de toenmalige Minister van Wonen en de VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) is verantwoordelijk voor de uitvoering en het beleid van de NHG. De stichting WEW bouwt van door consumenten betaalde NHG premies een stroppenpot op om verliesdeclaraties te kunnen betalen. Een verliesdeclaratie ontstaat als huiseigenaren door bijzondere omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen en de woning moet worden verkocht met verlies. Mocht in zware tijden de NHG stroppenpot niet toereikend blijken te zijn, dan staat de Staat garant voor de verdere verliesdeclaraties.

Tot en met 2008 wist de stichting WEW een stroppenpot op te bouwen van 470 miljoen euro. En toen brak de crisis uit. Het aantal verliesdeclaraties liep op van 927 stuks in 2008 tot 4.580 stuks in 2013. De stroppenpot stond klaar voor gebruik en de stichting WEW zette zich schrap voor zware tijden. Althans, dat dacht iedereen. Maar wat blijkt nu, de stroppenpot liep niet terug maar groeide vanaf 2008 juist van 470 miljoen tot een onvoorstelbare 808 miljoen euro in 2014. In de donkere dagen van de kredietcrisis een groei van zo’n 72%.

De personeelskosten van de stichting WEW namen in dezelfde periode toe met zo’n 50%. De kosten van de Raad van Commissarissen dikten tussen 2008 en 2014 met ruim 30% aan. Sinds enkele jaren komt daar nog een budget voor “strategische ambities” (hoofdzakelijk advieskosten externen) bovenop van ongeveer € 200.000 per jaar. De totale exploitatiekosten van de stichting WEW groeiden sinds de kredietcrisis jaarlijks structureel met 10 tot 15%.

Perverse prikkels

Wat is het geheim achter een exponentieel groeiende stroppenpot gedurende een crisis die de hypotheekmarkt in het hart heeft geraakt? Daar waar de hypotheekproductie met 60% tot 70% is ingezakt, honderdduizenden mensen hun baan kwijtraakten en bezuiniging op bezuiniging werd afgekondigd, groeide de NHG stroppenpot als nooit tevoren. Tijd voor een nadere analyse.

1. Tussen 2008 en 2015 is de prijs voor de NHG bij nieuwe hypotheken met een duizelingwekkende 250% gestegen. Tegelijkertijd stuurden banken veel sterker op leningen met NHG. Geen NHG, dan liever geen hypotheek.
2. In 2009 is de NHG koopgrens opgetrokken van € 265.000 naar € 350.000, waardoor veel meer hypotheken de hypotheekgarantie konden krijgen. Dit had als directe gevolg dat de NHG premie inkomsten met 65% groeiden. Veel eigenaren zetten hun bestaande hypotheek zonder garantie namelijk om naar een hypotheek met garantie. De verhoging van de NHG grens was ook voor banken goed nieuws, omdat banken voor NHG leningen minder kapitaal hoeven aan te houden.
3. Voor alle NHG klanten werden de voorwaarden eenzijdig aangepast. Wie bijvoorbeeld in betaalproblemen komt wordt door de aangepaste NHG norm gedwongen een veel groter bedrag aan woonlasten te besteden om gedwongen verkoop te voorkomen. Dit “heil hypotheek” principe maakt de hypotheek belangrijker dan het eigen leven.
4. De normen om nu nog voor een NHG hypotheek in aanmerking te komen zijn zo streng geworden, dat laagverdienenden nauwelijks nog een hypotheek kunnen krijgen. NHG is een elitegarantie geworden.
5. NHG hypotheekhouders met betaalproblemen kunnen via NHG een extra bedrag lenen om de achterstand op te lossen. Blijkbaar is het nog dieper in de schulden steken van cliënten een betere oplossing dan de stroppenpot aan te spreken.
6. Banken hebben sinds kort eenzijdig een eigen risico van 10% op NHG verliesdeclaraties opgelegd gekregen. Dit nadeel wordt natuurlijk direct aan klanten doorberekend, waardoor het rentevoordeel van een NHG hypotheek kleiner wordt.
7. De stichting WEW heeft in crisistijd de afdeling Bijzonder Beheer (BB) opgericht en uitgebreid. Deze afdeling probeert via alle extra maatregelen de verliesdeclaraties koste wat het kost te minimaliseren.

Het resultaat van al deze wijzigingen is dat de NHG premie-inkomsten de verliesdeclaraties tijdens de crisis ruimschoots hebben overtroffen. Volgens de laatste berichten van de stichting WEW liggen de zwaarste jaren inmiddels achter ons. Bovendien worden alle nieuwe hypotheken tegenwoordig verplicht 100% afgelost, waardoor het risico op een restschuld veel sneller afneemt. Een verdere groei van de stroppenpot is daarmee evident.

Graaiers

De Staat heeft inmiddels ook lucht gekregen van deze lucratieve garantiehandel. Na herhaaldelijk aandringen van de politiek heeft de stichting WEW sinds 1-1-2015 een nieuwe vergoeding in de boeken opgenomen. Voortaan wordt op de som van alle na 1-1-2015 gesloten NHG hypotheken jaarlijks 0,15% provisie aan de Staat betaald. In 2015 is dit al een bedrag van 3,5 miljoen euro.

Volgens de politiek is deze provisie noodzakelijk om het risico van de Staat af te dekken. Die garandeert namelijk renteloze leningen aan de stichting WEW op het moment dat de stroppenpot lager wordt dan 2x het bedrag van de jaarlijks genomen verliesdeclaraties (gebaseerd op een vijfjaarlijks voortschrijdend gemiddelde). Concreet betekent dit dat de Staat in actie moet komen als de stroppenpot is gereduceerd tot ca. 250 miljoen euro (er zit nu ca. 810 miljoen euro in de pot).

Gelet op het feit dat de stroppenpot in crisistijd exponentieel is gegroeid en in de komende jaren alleen maar verder zal groeien, kan deze nieuwe provisie voor de Staat niet anders worden uitgelegd dan een ordinaire greep uit de NHG stroppenpot.

Rotterdam; niet lullen maar wegpoetsen

Een ander NHG onderwerp dat om nader onderzoek schreeuwt betreft de Gemeente Rotterdam. In 2013 staat deze gemeente op nummer 1 als het gaat om het aantal NHG verliesdeclaraties. Op het eerste oog misschien niet vreemd, maar wel als u weet dat Rotterdam maar liefst 224% meer declaraties kent dan de nummer twee op de lijst (Den Haag) en significant meer declaraties kent in relatie tot aangebrachte NHG hypotheken. Helemaal verontrustend wordt het als blijkt dat dit in 2012 ook zo was, en in 2011, en in 2010 en in 2009. Het was in 2005 ook al zo. En hoe verder we in de tijd terug gaan hoe groter het Rotterdam aandeel wordt in de verliesdeclaraties.

De Gemeente Rotterdam is sinds 2000, als een van de laatste Gemeentes, gestart met het verstrekken van NHG leningen. Toenmalig directeur van de stichting WEW Karel Schiffer zei toen het volgende. “Het moment waarop de gemeente Rotterdam op NHG overgaat sluit goed aan bij de plannen van de woningcorporaties, die grote aantallen huurwoningen willen verkopen aan de huurders. Daarbij gaat het met name om kopers met lagere inkomens. Dat is een kwetsbare groep op de koopwoningenmarkt”.

De door corporaties massaal verkochte huizen bevonden zich merendeels in oude wijken en werden verkocht aan de mensen die het minst verdienden. Enkele jaren later stijgt Rotterdam met stip naar de eerste plaats in NHG verliesdeclaraties, om die plek daarna niet meer te verlaten. Zou het kunnen zijn dat de corporaties zich via deze route op grote schaal schandalig hebben verrijkt, in de wetenschap dat NHG later zou opdraaien voor de schade? Opvallend is namelijk dat vrijwel alle verliesdeclaraties in Rotterdam het gevolg zijn van wanbetaling en overkreditering. Dit staat haaks op het landelijk gemiddelde.

Voor wie is de NHG eigenlijk nog bedoeld?

Wat ooit was bedoeld als een vangnetregeling om huiseigendom bij kwetsbare groepen te bevorderen, is verworden tot een zorgvuldig bewaakte schatkist, die vooral de verdere groei van de stichting WEW, extra financiële potjes bij de Staat en lagere kapitaalbuffers bij banken veilig stelt. Het zijn vooral de huizenkopers in crisistijd en NHG hypotheekhouders in financiële problemen die de prijs daarvoor hebben betaald. Maar eigenlijk ook u, want de premie voor een Nationale Hypotheek Garantie is fiscaal aftrekbaar, dus iedereen betaalt er aan mee.

In de tussentijd buitelen politici en toezichthouders over elkaar heen om vooral nieuwe regels in te voeren die het risico op de woningmarkt terugdringen. Alles is gericht op minder lenen, minder renteaftrek, sneller aflossen. Maar wat er ook gebeurt, de NHG stroppenpot, of zo u wilt de schatkist der notabelen,  groeit gestaag door, daar zorgt de stichting WEW voor. Het is slechts wachten op een slimme ambtenaar die een nieuwe regeling bedenkt om de pot verder leeg te graaien.

En de consument? Die speelt de onzichtbare hoofdrol in deze gruwel. Die mag namelijk het hele feestje financieren.