Dat het sinds de kredietcrisis niet goed gaat met de Nederlandse huizenmarkt is een feit, maar volgens Calcasa, een onderneming die gespecialiseerd is in het waarderen van woningen en onroerend goed, gaan de huizenprijzen in Nederland in het eerste kwartaal van 2012 pas echt flink dalen. De stijgende hypotheekrente en een blijvend laag consumentenvertrouwen maken in 2012 een einde aan de ‘positieve ontwikkelingen’ van dit moment.
De dip die de woningmarkt in 2009 ondervond gaat in 2012 op herhaling. In 2009 daalde de gemiddelde woningwaarde met meer dan -3,5% op jaarbasis. Een nieuw wetenschappelijk prognosemodel laat zien dat in het eerste kwartaal van 2012 de huizenprijzen in Nederland zullen gaan dalen met -2,9% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011. Uit het kwartaalrapport van Calcasa blijkt dat de Nederlandse huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2011, gecorrigeerd voor inflatie, 0,7% zijn gedaald op jaarbasis.
De voorspellingen zijn berekend door een prognosemodel met diverse voorspellende parameters, zoals de waargenomen prijsontwikkelingen, de verandering in transactievolumes en de relevante macro-economische kengetallen. De woningmarkt kenmerkte zich in 2010 door gelijkblijvende tot licht dalende woningprijzen. Na een positieve prijsontwikkeling (+1,3%) in het eerste kwartaal van 2011 leek het de goede kant op te gaan met de Nederlandse woningmarkt. Echter, de stijgende hypotheekrente en een blijvend laag consumentenvertrouwen maken in 2012 een einde aan deze positieve ontwikkelingen.
Bas Meeuwissen, onderzoeker bij Calcasa: “De positieve ontwikkeling van afgelopen kwartaal zal, naar verwachting, na het tweede kwartaal ten einde komen en overslaan in een prijsdaling. De verwachting is dat de landelijke woningprijs zich voor het aankomend kwartaal nog wel positief zal ontwikkelen.” Voor wat betreft de regionale jaarvoorspelling van de woningprijsontwikkeling heeft Calcasa uiteenlopende verwachtingen. Voor West-Nederland is de voorspelling het meest positief: daar is de verwachting dat de woningprijs met +1,7% zal toenemen ten opzichte van het prijsniveau in het tweede kwartaal 2010. De voorspelling is het minst gunstig voor Noord-Nederland: daar zal de gemiddelde woningprijs met -0,6% afnemen. In Oost-Nederland wordt een stijging van +1,4% verwacht en in Zuid-Nederland een stijging van +0,6%. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2010 staan er nu 14% meer woningen te koop, terwijl het aantal verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2011 nagenoeg gelijk is aan dat van het eerste kwartaal van 2010.
Uitgesplitst naar woningtype verwacht Calcasa een stijging van de woningprijs op jaarbasis van +1,2% voor eengezinswoningen en een stijging van +1,4% voor meergezinswoningen voor het tweede kwartaal van 2011. Vooroorlogse hoek-/rijwoningen hebben ten opzichte van het eerste kwartaal 2010 de hoogste waardestijging gekend. Calcasa onderzocht de prijsontwikkeling naar prijsklassen en constateerde dat woningen in de duurste twee prijssegmenten (350.000 tot 500.000 en meer dan 500.000 euro) het meest in waarde zijn toegenomen met +2,5% in het eerste kwartaal van 2011 ten opzichte van het eerste kwartaal van 2010. Daarentegen zijn de woningen in het goedkoopste prijssegment (tot 150.000 euro) gemiddeld in prijs gedaald met -0,6%. In de middelste twee segmenten, die van 150.000 tot 250.000 euro en van 250.000 tot 350.000 euro, tonen prijsontwikkelingen liepen de prijzen op van +1,3% en +1,8%.
Misschien lees ik het verkeerd, maar ik vindt dit eigenlijk een heel optimistisch verhaaltje. Ik denk dat de prijsdaling nu al aan de gang is en zo’n 1% per maand bedraagt. Ik sluit een flinke val (5%-10%) in bijvoorbeeld de herfst ook niet uit. Maar goed, dat zijn maar hypotheses op basis van de huidige ontwikkelingen en negatieve berichtgevingen over de huizenmarkt. Niet dat deze ‘wetenschappelijke’ berekening van Calcase veel meer dan dat is. De menselijke emotie laat zich niet makelijk vangen in een wiskundige formule. Kijk maar naar wat er nu met zilver gebeurd.
Naar mijn mening zullen de huizenprijzen in NL door de marktomstandigheden per jaar niet erg hard dalen. De huizenmarkt functioneert als een soort harmonica en zal niet ineens van de afgrond vallen. Dat de huizen overgewaardeerd zijn lijkt me een feit, we zullen dit niet terug zien in een harde prijsdaling maar meer in oplopende onverkocht woningen. Maar ieder jaar een paar procentjes eraf terwijl de inflatie oploopt zal uiteindelijk wel weer voor een evenwichtige markt zorgen. Helaas zie ik dit de eerstkomende 5 jaar niet zo gebeuren.
Ik hoop dat wanneer de huizenprijzen weer gaan stijgen de regering de wijsheid heeft de subsidiering af te gaan bouwen samen met de overdrachtsbelasting.
Calcasa, deze redenering van alle marktsegmenten en overige emolumenten zijn zo helder als koffiedik. Als ik eerst de bouw zelf neem dan zijn de bouw en -loonkosten ca 17% gestegen sinds 2005 (100%). De bouwkosten van nieuwe woningen exact dezelfde type zijn de afgelopen 2 jaar, met gelijk blijvende grondkosten, 24.000 euro gestegen. Idien u het gelijk aan uw kant heeft dan hebben deze woningen (de 1e althans) 18600 euro ingeleverd volgens Kadaster en de woningen die zo juist zijn opgeleverd al een verlies van 4400 euro in de afgelopen 4 maanden.
Wederom de exact dezelfde woning is volgens publicatie opnieuw 10.000 euro duurder geworden. Bij al deze woningen heb ik het kale oplevering.
Ik vind dat er teveel op mensen wordt ingepraat en schuldigen zoals de overheid en baken en verzekeraars hier niet worden genoemd. Want zoals u weet is de lucht (1 hypotheek = bv 10 x verkocht aan herverzekeraars of investeerders) in de hypotheken ontstaan de oplopende securisatie nu gemiddeld 375 wat eigenlijk moet zijn 30 tot 40 punten.
In ons systeem wordt er vanuit gegaan naar verwachting van stijgende productie-als is het consumenten vertrouwen laag-dannog is de economische verwachting niet daarop aangepast. Een aanpassing zou kunnen zijn dat er een betere harmonisatie snel komt voor huur en koop naar inkomen. Dit vereist een efficiente organisatie van overheid en woningcorporaties.
Verder is het zo dat in Nederland een democratische inkomensnivellering onder 1,5 modaal bestuurlijk wordt gehanteerd. Dat is de grootste massa. Zolang deze groep ininkomen door regelgeving gegijzeld blijft-en zoje wilt van inkomen gegarandeerd blijft- hebben we onze max aan ons systeem bereikt mijns inziens. Er zal gepoogd worden het aantal inactieven onder de 16% van de beroepsbevolking, die waarschijnlijk afhankelijk zullen blijven van de overheid een nieuwe klasse te laten ontstaan-dat noemen we zzp-ers. Deze groep zal bepalend zijn voor de verdere vormgeving van onze economie.
[quote name=”Udo”]Naar mijn mening zullen de huizenprijzen in NL door de marktomstandigheden per jaar niet erg hard dalen. De huizenmarkt functioneert als een soort harmonica en zal niet ineens van de afgrond vallen.”[/quote]
[b]Harmonica’s leiden tot kettingbotsingen.[/b]
Rest assured.
[u][b]7-2-2012[/b][/u]
[i][b]Woningcorporaties nemen geen risico en dumpen zoeel mogelijk huizzen als ze maar kunnen[/b][/i]
[u][b]9-3-2012[/b][/u]
Gemeentekassen houden het niet meer, liquideren massa’s bouwgrond.
[u][b]10-4-2012[/b][/u]
ECB verhoogd rente met 2%, Nederlandse huishoudens met tophypotheek leggen het loodje.
….
Vanaf begin 2012 zal de woningmarkt waarschijnlijk in zijn geheel over de kop en ik voorzie voorgerekende waardedalingen van minimaal 25 tot 32 procent. De eerste waardedalingen zullen zich naar verwacht voordoen in de hogere prijsklasses vanaf 350.000 euro. Hierna zullen waarschijnlijk de lagere prijsklasses meegetrokken worden. Vraag is en blijft wat de rente gaat doen.