Op Biflatie.nl is de huizenmarkt één van de belangrijkste onderwerpen die wij behandelen. Al ruim drie jaar publiceren we artikelen over de Nederlandse huizenmarkt zeepbel. De huizenprijzen dalen inmiddels met ongeveer 8% op jaarbasis. Het aantal verkopen daalt, de gemiddelde koopsom daalt en steeds meer Nederlanders hebben moeite om aan hun hypothecaire verplichtingen te voldoen.

Ruben heeft zich verder verdiept in de Nederlandse huizenmarkt. In de komende weken zullen verschillende artikelen op Biflatie.nl verschijnen met achtergrondinformatie en uiteenzettingen over de huidige situatie, maar voornamelijk kijkt Ruben naar het verleden. Hoe ontwikkelde de huizenmarkt zich de afgelopen 70 jaar? Maar eigenlijk net zo belangrijk; wat staat ons in de toekomst te wachten? In het eerste deel wordt aandacht geschonken aan de periode na de Tweede Wereldoorlog.

Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland

De Nederlandsche Bank (DNB) noemt in zijn laatste “Overzicht Financiële Stabiliteit voorjaar 2012”(1) de hypotheekschuld één van de grootse gevaren voor de stabiliteit van zowel het bankwezen in Nederland, de overheid (via de Nationale Hypotheek Garantie), als de posities van de inkomens van de miljoenen huishoudens die deze schuld dienen te dragen. Wel dient aangetekend te worden dat de verschillen tussen individuele huishoudens aanzienlijk zijn. De private vermogens van Nederlandse huishoudens zijn dan wel groter in vergelijking met andere Europese landen. Deze opbouw is anders en ligt voornamelijk vast in woningen en pensioenopbouw, waardoor korte termijn schokken niet direct kunnen worden opgevangen.

Nederland koploper private schulden

Volgens EuroStat hebben Nederlandse gezinnen de hoogste schuldenlast in de hele eurozone ten opzichte van hun besteedbaar komen (zie afbeelding hiernaast, via Wall Street Journal). We staan er op dit moment in Europees verband nog goed voor vanwege onze overheidsfinanciën. Gaan we echter kijken naar onze private schulden dan zien we dat Nederland koploper is qua schulden van de hele eurozone. Vooral jonge huishoudens met een gemiddeld tot hoog inkomen zijn momenteel kwetsbaar. De hoge hypotheken die zij hebben afgesloten, ten opzichte van hun inkomen, spaargeld en de waarde van hun woning zijn dermate hoog dat bij verlies van baan en inkomen zij extra hard geraakt zullen worden. Dit is een belangrijk punt in de analyse, omdat het vooral deze huishoudens zijn in de lagere leeftijdscategorieën die extra kwetsbaar zijn mochten huizenprijzen blijven dalen. De mogelijkheid tot vermogensopbouw en aflossingen van de hypotheek zijn in deze korte tijd nog gering en dus is de kans groot dat de schuld nog relatief hoog is.

De periode 1946-1970

De naoorlogse periode op economisch gebied in Nederland was vooral een periode waarin een soort planeconomie ontstond (2). De twee belangrijkste pijlers hieronder waren de geleide loon- en prijspolitiek. Het idee hierachter was dat, indien vakbonden akkoord gingen met het inperken van hun looneisen, in ruil daarvoor lagere kosten van hun levensonderhoud tegemoet zouden  kunnen zien. Dit had zowel voordelen voor de industrie als de werknemers zelf. Stakingen kwamen nauwelijks voor terwijl de lage lonen zorgden voor een concurrerende Nederlandse economie.

Economie deed het goed na de oorlog

Vrijwel alle partijen ondersteunden de visie dat overheidsbemoeienis nodig was om het land weer op poten te zetten na de desastreuze Tweede Wereldoorlog. Daarnaast had men Nederlands-Indië verloren en was een sterke internationale concurrentiepositie nodig wilde men de export van goederen goedkoop houden. Één van de belangrijkste manieren om het levensonderhoud betaalbaar te houden was door de huurprijzen via regulering laag te houden. Zo betaalde een gemiddeld gezin in 1951 rond de 7% van het inkomen aan huur, terwijl dit percentage voor de oorlog nog twee keer zo hoog lag.

Omslagpunt in dit denken vindt plaats onder het kabinet de Quay tussen 1959 en 1963. Dit nieuwe liberale kabinet beleeft een aantal uitstekende jaren met economische groei die rond de 9% ligt. Op arbeidsgebied veranderen er een paar significante dingen. Zo wordt de Algemene Bijstandswet door de Kamer geloodst, is de vrije zaterdag een feit en wordt de geleide loonpolitiek definitief losgelaten. Deze groei was mede mogelijk vanwege de successen van de jaren ervoor alsmede door de aardgasvondsten in Groningen die zorgde voor extra werkgelegenheid en opbrengsten voor de overheid.

28% had eigen woning in 1947

Het eigenwoningbezit daarentegen was nog zeer beperkt. Slechts 28% had in 1947 een koopwoning in bezit. Hier lagen meerdere oorzaken ten grondslag aan. Ten eerste was kredietgroei gereguleerd en waren de hypotheekvoorwaarden zeer strikt, daarnaast was het kopen onaantrekkelijk vanwege de lage huren. Naast de vrije loonpolitiek per sector in plaats van de geleide loonpolitiek, werd op woninggebied ook het één en ander veranderd in de begin jaren ‘60. Een huurstijging van 20% en een vermindering van de huursubsidie zorgde voor onvrede bij zowel werknemers als de vakbonden. De kosten voor levensonderhoud zou omhoog schieten indien men niet gecompenseerd zou worden met hogere lonen. Wat volgde was dan ook een serie van forse loonstijgingen en de daarop volgende loon-prijsspiraal. Deze spiraal is dan ook duidelijk terug te zien in de grafiek van de ontwikkeling van de inflatie, zie figuur hieronder.

DNB genationaliseerd

Een belangrijk ander onderdeel van de gedachtegang van een grote overheid was dat de financiële sector aan banden gelegd diende te worden. Dit betekende onder meer dat De Nederlandsche Bank (DNB) genationaliseerd moest worden, wat tot 1947 gewoon een private instelling was geweest. Vanaf die periode werd DNB belast met het toezicht op alle nationale banken. De Nederlandsche bank gebruikt gedurende de jaren ’50 kwalitatieve kredietrestricties om ervoor te zorgen dat kredieten daadwerkelijk naar sectoren vloeiden die hard nodig waren voor de heropbouw van de Nederlandse economie na de Tweede Wereldoorlog. De geldstromen naar de vitale sectoren en de kredietrestrictie naar bijvoorbeeld consumentenleningen zorgde ervoor dat DNB voldeed aan zijn duale doel van economische groei en prijsstabiliteit. (De Greef, Hilbers en Hoogduin, 1998)(3).

Kredietregulering

In de jaren ’60 wordt de term “kredietregulering” geïntroduceerd, een beleid waarin bankbalansen slechts gecontroleerd konden groeien door de geldhoeveelheid te controleren. De restricties hadden in eerste instantie slechts betrekking op korte termijn krediet, gebaseerd op de aanname dat lange termijn krediet zou worden gefinancierd door lange termijn deposito’s. Toen deze aanname echter niet bleek te kloppen werden er ook additionele eisen gesteld aan netto lange termijn activiteit van banken.  Binnenkort deel 2, over de eerste grote huizencrisis in Nederland.

(1): De Nederlandsche Bank (DNB). (2012). Overzicht Financiele Stabiliteit voorjaar 2012. Pagina 19-30

(2): Jesse Frederik (2012) “Twee keer dezelfde steen” http://www.ftm.nl/original/twee-keer-dezelfde-steen.aspx

(3): De Greef, I., Hilbers, P. en Hoogduin, L. (1998). DNB: Moderate Monetarism: A Brief Survey of Dutch Monetary Policy in the Post-war period.