Minder huizen verkocht, koopsom daalt 9,9%

Huizenmarkt crash in progress | Uit nieuwe cijfers van het Kadaster blijkt dat er in juli 28,6% minder huizen zijn verkocht in vergelijking met een jaar geleden. Het Kadaster liet weten dat er 7.451 verkochte woningen werden geregistreerd in Nederland. Vergeleken met voorgaande maand (dus in vergelijking met juni 2012) was er sprake van een daling van 54,0%. Naast dat er minder huizen werden verkocht, daalde de gemiddelde koopsom van een Nederlandse woning met bijna 10%.

Gemiddelde koopsom daalt €23.722,-

In juni 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom in Nederland €240.443,-. Een maand later ligt de gemiddelde koopsom bijna €24.000,- lager, op €216.721,-. Uit deze gegevens blijkt dat de tweede helft van 2012 inderdaad wel eens een drama voor de Nederlandse huizenmarkt kan gaan worden, zoals we hier reeds hebben aangegeven. Hierboven in de grafiek is dan ook flinke spike naar beneden te zien de afgelopen maand (klik op de grafiek voor een grotere weergave). Dit komt onder andere doordat de huizencijfers van juni 2012 veel beter waren dan gemiddeld, omdat de maatregel met betrekking tot de lagere overdrachtsbelasting in eerste instantie tot juli 2012 van kracht zou zijn. Een aantal maanden geleden heeft de politiek echter besloten om de overdrachtsbelasting op 2% te handhaven. De verkoopgolf van vorige maand was dus van korte duur. De cijfers van juli 2012 geven dan ook een realistischer beeld van de huidige staat van de Nederlandse woningmarkt.

Gemiddelde koopsom en huizenprijzen

We moeten nog wel even toelichten dat de gemiddelde koopsom niet moet worden verward met gemiddelde huizenprijs. Het Kadaster geeft aan dat de gemiddelde koopsom geen directe indicator van de prijsontwikkeling van Nederlandse koopwoningen is. De gemiddelde koopsom weerspiegelt namelijk de gemiddelde prijs van woningen die verkocht zijn in een specifieke maand. In dit geval dus de gemiddelde koopsom van de verkochte huizen in de juli 2012. Doordat er elke maand andere woningen worden verkocht, wordt er geen rekening gehouden met eventuele verschillende kenmerken van de verkochte huizen. Dat dus even vooropgesteld. Desalniettemin geeft het mijns inziens wel een tendens aan. De trend van de gemiddelde koopsom komt aardig overeen met de ontwikkeling van de grafiek van de gemiddelde Nederlandse huizenprijzen. They are going down.

Hypotheken en woningtypen

Het aantal geregistreerde hypotheken nam in juli 2012 volgens het Kadaster met 27,4% af ten opzichte van juli 2011. Het aantal hypotheken daalde van 19.992 naar 14.517. Vergeleken met juni 2012 (23.383) werd er een daling van 37,9% gemeten, een logisch gevolg van de ‘snel nog even een huiskopen, voordat de overdrachtsbelasting weer omhoog gaat’-maand. Van alle soorten woningen werden er in juli 2012 minder verkocht. Tussenwoningen daalden het meest in deze periode met 34,4%, appartementen het minst met 20,4%. Ook ten opzichte van de vorig maand, juni 2012, is de daling bij appartementen het minst (43,6%). Hoekwoningen tonen ten opzichte van juni 2012 de grootste daling met 58,6%.

62% minder huizen verkocht in Gelderland op maandbasis

Er zijn op jaarbasis in alle provincies minder verkochte woningen geregistreerd. In Limburg is de daling van de huizenverkoop het kleinst (12,1%). De grootste daling doet zich voor in de provincie Utrecht met 40,7%. Ook ten opzichte van juni 2012 is er overal een daling te zien. De grootste daling op maandbasis is in Gelderland gemeten. Daar werden er in vergelijking met een maand eerder 61,9% minder huizen verkocht, de kleinste daling was in Limburg met 43,9%.

De banken over de huizenmarkt

Een paar jaar geleden bleek uit de prognoses van banken dat de Nederlandse huizenprijzen in 2012 en 2013 wel weer zouden gaan stijgen. Inmiddels hebben de banken opeens een hele andere visie, ze zijn zelfs 180 graden gedraaid. De grootste hypotheekboer van Nederland, de Rabobank, verwacht een verdere daling van de huizenprijzen in 2013 (lees: ‘Huizenprijs daalt ook in 2013 fors‘) en de ABN Amro verwacht zelfs dat de huizenprijzen 8% gaan dalen in 2013. Over de grove inschattingsfouten van een paar jaar geleden heeft niemand het meer.

Om uw geheugen nog even op te frissen, in 2010 schreef de Rabo in een kwartaal bericht: ‘Voor 2010 verwacht de Rabobank nog wel een prijsdaling van 1¾ procent, maar voor 2011 voorziet de bank een stijging van de huizenprijzen met 1 procent.’ En in het eerste kwartaal (PDF alert) van 2011 schreef de grootste bank van Nederland het volgende: ‘Voor 2011 en 2012 verwachten wij een verdere daling van de woningprijzen, met respectievelijk 2% en 2½%.’

2013 wordt slecht jaar voor huizenmarkt

Op Biflatie.nl schrijven we nu ongeveer drie jaar over de problemen van de Nederlandse huizenmarkt. Dat de huizenprijzen zouden blijven dalen is geen rocket science als je kijkt naar de geschiedenis, het fundament en de cijfers die beschikbaar zijn. De makelaars schreven een paar jaar geleden tientallen blogs over dat het allemaal wel weer goed zou komen met de huizenmarkt. Ik had graag nog even willen linken naar artikelen van bijvoorbeeld Makerlaarsland met titels als ‘Huizenprijzen in 2012 terug op piekniveau‘. Het is jammer dat al deze berichten offline zijn gehaald.  Ik blijf bij mijn visie, waar ik al een tijdje over schrijf en waarvan alles nog online staat. Dalende huizenprijzen passen in het idee van Biflatie (prijzen van grondstofgerelateerde producten stijgen en prijzen van schuldgerelateerde zaken -met name huizen- dalen). Inmiddels dalen de huizenprijzen nu alweer 42 maanden.