De hypotheekrente staat historisch laag. Honderdduizenden huiseigenaren kunnen hun hypotheekrente verlagen door rentemiddeling of omsluiten. Dat levert al snel enkele honderden euro’s lagere woonlasten per maand op. Als er zo’n grote markt open ligt, dringt zich al snel de vraag op wie hier eigenlijk allemaal beter van wordt?
Wat is rentemiddeling?
Wie nu een hypotheekrente van 5% betaalt en daar nog enkele jaren aan vast zit, kijkt verlekkerd naar de huidige extreem lage rentes (10 jaar vast, laagste rente 2,25%). Het openbreken van het huidige rentecontract levert echter een flinke boeterente op. De bank eist namelijk het verschil op tussen de hoge en lage rente over de resterende looptijd. Omdat dit om bedragen gaat van vele duizenden euro’s laten veel huiseigenaren het afweten. De spaarrekening laat het simpelweg niet toe. Bij rentemiddeling wordt de boeterente niet in één keer opgeëist, maar uitgesmeerd over de nieuwe rentetermijn via een opslag op de marktrente.
De vos verliest wel zijn haren……
Steeds meer banken werken mee aan rentemiddeling. Een buitengewoon klantgerichte opstelling hoor ik u denken. Maar is dat ook zo? Wie zich iets meer verdiept in de rentemiddeling komt tot interessante bevindingen.
Allereerst blijkt de boeterente bij rentemiddeling vaak hoger uit te komen dan bij het omsluiten van het rentecontract, waarbij de boeterente wel uit eigen zak moet worden betaald. De verschillen kunnen oplopen tot wel 20%. Banken hanteren namelijk een andere, voor de klant nadeligere, berekeningswijze voor boeterente bij rentemiddeling. Iedere bank werkt overigens ook met eigen rekenregels.
Naast de renteopslag voor het terugbetalen van de boeterente geldt nog een tweede renteopslag. Die is opgebouwd uit extra administratiekosten, rente op de voorgeschoten boeterente en het risico dat het huis binnen de nieuwe rentetermijn wordt verkocht. Bij verkoop van de woning wordt namelijk geen boeterente in rekening gebracht.
Tenslotte is het voor geldverstrekkers juist nu lucratief om rentemiddeling aan te bieden. Door de lage rente komen er nu nieuwe toetreders, waardoor de concurrentie toeneemt en de winstmarge onder druk komt. De Rabobank is daarover nu al in paniek. Die winstmarge is nu historisch hoog door risico-opslagen en inkoopprijzen in de buurt van nul procent! Door consumenten nu voor langere tijd te binden, wordt die gigantische winstmarge veiliggesteld.
Politiek vindt het een wondermiddel
Ook de politiek is in zijn nopjes met rentemiddeling. Immers de totale hypotheekrente wordt lager, waardoor de aftrek ook minder wordt. De miljarden die dit oplevert zijn waarschijnlijk al gespendeerd.
Staatssecretaris Wiebes van Financiën was er dan ook als de kippen bij om een onverwacht ontstane fiscale belemmering weg te nemen. Wat bleek, de belastingdienst oordeelde dat een deel van de renteopslag bij rentemiddeling moet worden gezien als kosten in plaats van rente. Huiseigenaren moeten jaarlijks die kosten extra aflossen om te voldoen aan alle regels die bepalen of er recht bestaat op hypotheekrenteaftrek. Het Ministerie van Financiën vertelt nu met trots dat deze belemmering wordt weggenomen en er niets meer in de weg staat om rentemiddeling massaal aan te bieden.
De hypotheekadviseur kan zijn geluk niet op
Naast de banken en de politiek is er een derde partij die garen spint bij rentemiddeling; de hypotheekadviseur. De crisisjaren hebben flink huisgehouden bij hypotheekadviseurs, dus de lage rentemarkt komt als een geschenk uit de hemel voor de overlevers. In de crisisjaren zijn de gemiddelde advies- en bemiddelingskosten voor een hypotheek wel gedaald van ca. € 3.000 naar € 1.850, maar dat mag de pret niet drukken. Bovendien is rentemiddeling een relatief eenvoudige ingreep, waardoor zelfs tegen lagere kosten nog aantrekkelijke marges kunnen worden gerealiseerd.
En zo wint iedereen.… toch?
Het lijkt er op dat rentemiddeling alleen maar winnaars kent. De banken behouden hun extreem hoge marge, de hypotheekadviseurs maken betaalde overuren, de politiek geeft miljarden minder uit aan hypotheekrenteaftrek en de consument heeft direct lagere maandlasten. Waar zit dan de adder onder het gras? Want als er iemand wint, moet er ook altijd iemand verliezen.
De adder onder het gras is in dit geval meerkoppig. Als de rente stijgt, dan trekken de bank en de politiek aan het kortste eind. Als de rente echter gelijk blijft of verder daalt, dan is de consument met rentemiddeling onnodig duur uit. Dat kan op termijn zomaar tienduizend euro schelen. Iets in mij zegt dat banken al lang weten welke kant het op gaat. Maar leg dat maar eens uit aan een huiseigenaar die nu 200 euro per maand kan besparen op de woonlasten. Ook daar heeft de crisis het huishoudboekje flink uitgehold.
Het woekeren door misleiding zullen de banksters als “dienstverlening “nooit afzweren, dat is hetzelfde te hopen dat de zon eens in het westen opkomt. Erger is dat dezelfde gangsters bij de overheid breed rutte -en zalm- lachend ,de afhankelijke en reeds volledig uitgeklede huiseigenaar in de catacomben van de banken lokken.
Goed openbarend artikel,daar kan de burger wat mee,bravo.
Voor de nieuwe kopers lijkt het voordeel wel gunstig uit te pakken op termijn.
Inderdaad, de politiek doet er ook alles aan om de HRA zo veel mogelijk terug te dringen en door middel van de belastingvrije gift van ouders en verlaging van de overdrachtsbelasting.
Het is een nobel streven geweest van dit kabinet om de huizenmarkt niet groots in elkaar te laten storten.
Het kabinet probeert de schade voor het land en de schatkist zo beperkt mogelijk te houden, maar de consument moet ook zijn voordeel kunnen doen, waar
Jeffrey Leichel dan ook weer zijn bijdrage aan heeft geleverd via Biflatie.
Als Jeffrey zijn huiswerk goed heeft gedaan, dan hebben we er een goede ondersteuning bij.
We gaan met elkaar steeds meer resultaten en winst boeken als we bewust/eerlijk gemeenschappelijk denken.
“De adder onder het gras is in dit geval meerkoppig. Als de
rente stijgt, dan trekken de bank en de politiek aan het kortste eind.”
Ik zou hier ook bij willen vermelden de huiseigenaar of beter gezegd de hypotheekgever. Als rentevaste periodes aflopen en inmiddels hogere rentes worden aangeboden dan betekent dat hogere woonlasten. Weliswaar betekent een hogere rente ook een hogere fiscale aftrek, maar per saldo is de netto maandlast ook gewoon hoger. Het grootste gevaar in deze tijd van
historisch laagste rentevoeten is dat de rente eens weer gaat stijgen. Daar kunnen we op wachten. Renteschommelingen zijn er altijd geweest, maar de laagste rente zoals deze ons door de centrale banken nu is gepresenteerd is ongekend en daarom levensgevaarlijk.
Waarom juist nu anno 2015 levensgevaarlijk? Wel, heel simpel. De (markt)rentes worden bepaald op de financiële markten, zie daarvoor de euribor- kapitaalmarktrentetarieven, http://www.homefinance.nl/algemeen/informatie/euribor.asp. Deze bewegen van dag tot dag en volgen in de tijd vaak een bepaalde lijn. Of omlaag, of omhoog. De grote vraag is nu, hoeveel lager kunnen we nog. De huidige laagste rentestand leidt tot grote economische schade bij ons burgers doordat in feite deflatie is opgetreden. Onze pensioenfondsen worden verder gedrukt in hun dekkingsgraad en zakken verder weg en onze spaartegoeden leveren nauwelijks nog iets op. Heel gevaarlijk, want mensen gaan shoppen met hun centen en
beleggen in een volatiele aandelenmarkt. Kortom, wij burgers zijn de pineut. De pineut van het huidige beleid van onze beleidsmakers, de overheid en centrale banken. Een nog latere rente betekent nog meer deflatie, dus verder gaande kapitaalvernietiging. De centrale banken wensen een inflatie van ongeveer 2 procent en die is juist in de laatste jaren door hun geldverruimingspolitiek niet gehaald. Integendeel zelfs. Het lijkt er naar mijn gevoel sterk op dat het beleid van de centrale banken is uitgewerkt. Dit zou best kunnen betekenen dat onze
samenleving dat langzaam in de gaten krijgt en daarmee het vertrouwen in de centrale banken volledig naar de knoppen gaat met alle gevolgen van dien.
Een vertrouwenscrisis geeft vaak chaos op de financiële markten en dat zal ineens de rente flink in de lift zetten. Een inflatiespiraal van jewelste zal het gevolg zijn. In een tijdperk van snel oplopende inflatie met gekoppelde rentestijgingen zal de loonstijging altijd achter blijven, vooral nu de macht van de vakbonden sterk is afgenomen. Wat dit voor gevolgen heeft voor onze woningmarkt laat zich raden. Dalende huizenprijzen, record aantal hypotheken onder water, nerveuze banken en ga zo maar door. Waar is dan de winnaar?
Winnaars zijn altijd de banksters geweest,piet.Ik heb niets tegen een lage rente,ik betaal nu euribor plus voor mijn hypotheek,dat dat nog lang moge blijven . Lage prijzen (deflatie) zijn voor mij als consument ook fantastisch,vooral bij een stijgend loon.Ik denk eerder dat de economische teruggang blijft door een volslagen gebrek aan vertrouwen bij de consument, vooral veroorzaakt door de Eussr opgelegde cultuur, wetten en normen afbraak, en de bijkomende slavernij,hetgeen een dodelijke mix is voor ondergang.En de huidige politieke machtswellustigen werken daar heel hard aan mee,pour besoin de leur cause.
Precies Piet,
De hypotheekgevers hoeven niet dom te zijn.
Als zij zich goed informeren,inlezen en op dit moment een hypotheek aangaan/oversluiten voor 20/30 jaar afsluiten, dan zouden ze zich veel problemen kunnen uitsluiten.
Op de de bodem handelen/afsluiten is voor weinigen weggelegd.
Volg je intuïtie en het moet goed komen.
Het kost vaak ook een paar uurtjes rekenwerk om de voordelen op lange termijn [ook zelf] te berekenen.
Kan je het zelf berekenen,laat je niet bang maken door die bank lui.
Neem anders een betrouwbare persoon in de hand.
Meestal, als banken je bang willen maken en ontmoedigen is het tijd om actie te ondernemen.
Wat ik om me heen zie en voor mijn gevoel, zitten we niet ver van een omslag af.