Omdat steeds meer mensen hun woning met verlies moeten verkopen en dus met een restschuld blijven zitten, wordt er in grote getale beroep gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is de naam van de garantie die een koper afsluit bij een hypotheek voor het kopen van een huis, of het verbouwen van een huis. Hierdoor staat niet meer de koper borg voor een potentieel verlies, maar de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW). In ruil hiervoor moet de koper een borgtochtprovisie aan de NHG betalen en krijgt de koper korting op de hypotheekrente.
Restschuld voor de stichting ?
Mocht de woning met verlies worden verkocht dan is de bank niet meer de schuldeiser van het verschil tussen lening en verkoopprijs, maar is de stichting de schuldeiser. Indien de verkopende partij met een restschuld blijft zitten wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden van een partner en heeft de verkopende partij er alles aan gedaan om het verlies te beperken, dan zal de stichting de schuld kwijtschelden. De NHG geldt echter maar voor woningen tot €350.000, voor 2009 lag dit bedrag op €265.000. Kopers met een hogere hypotheeksom kunnen slechts een deel van de lening onder de NHG afsluiten.
Restschuld voor de belastingbetaler
Meteen is duidelijk dat zowel huishoudens als banken profijt hebben van de NHG. De bank loopt bij de grootste groep hypotheken geen risico meer omdat de restschuld niet hun probleem meer is, terwijl huishoudens een grote kans hebben dat hun restschuld wordt kwijtgescholden. De schuldenlast wordt hiermee verplaatst naar het Waarborgfonds, waar op zijn beurt weer het Ministerie van VROM voor garant staat. Het is dus uiteindelijk de belastingbetaler die via de overheid, collectief risico loopt bij dalende huizenprijzen.
Garantievermogen waarborgfonds: €770 miljoen
Per 30-09-2012 zijn er voor in totaal bijna €146 miljard aan hypotheken gewaarborgd met een NHG. Tegenover die €146 miljard aan hypotheken staat een fondsvermogen van 770 miljoen euro. Dit is volgens NHG directeur Karel Schiffer ruim genoeg: “Ons fonds is robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25% en een werkloosheid van 9,5% is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel.”, zo denkt Schiffer. Het totale gegarandeerde vermogen is de som van alle lopende leningen met NHG. Voor wat betreft het risico voor het waarborgfonds dient te worden bedacht dat tegenover deze leningen de waarde van de woning staat. Het risico voor het waarborgfonds betreft uitsluitend de eventuele restschuld bij een gedwongen verkoop van de woning. (Uit het 3e kwartaalbericht van NHG, jaarverslag volgt).
Loan-to-value ratio (LTV)
Of er daadwerkelijk genoeg geld in het fonds zit, valt op dit moment nog niet te zeggen. Wel is het zo dat kopers in de afgelopen jaren een steeds groter gedeelte van hun woningaankoop zijn gaan financieren met een hypotheek. Onderzoek van DNB (2008) wijst uit dat het aantal huishoudens met een Loan-to-value (LTV) ratio boven de 100% sinds 2002 ruim verviervoudigd is, tot ruim 425.000 huishoudens. Dit gegeven illustreert precies waarom steeds meer huishoudens gevaar lopen in een scenario van dalende huizenprijzen. Doordat financieringsmogelijkheden in de afgelopen jaren zijn verruimd, waardoor niet alleen tweede inkomens werden meegerekend, maar ook het aandeel aflossingsvrije hypotheken aanzienlijk is gestegen.
Aantal mensen met restschuld stijgt snel
Een bijkomend probleem is dat consumenten zich nauwelijks bewust zijn van de gevaren die zij lopen. Uit een onderzoek van de AFM consumentenmonitor 2008 blijkt dat 44% van de mensen die een aflossingsvrije hypotheken hebben afgesloten zich niet realiseren dat er aan het einde van de looptijd nog een schuld kan overblijven. Nu de huizenprijzen blijven dalen, zullen er in de komende jaren steeds meer mensen zijn die met een restschuld komen te zitten. Huizenbezitters die na 2000 een woning hebben gekocht, hebben een restschuld als ze in begin 2013 hun huis zouden verkopen. De mensen die op de piek in 2008 een woning hebben gekocht, blijven met een gemiddelde schuld van zo’n €80.000 zitten (prijsdaling huis, plus overige kosten)
Nationale Hypotheek Garantie uitbreiden ?
Voglens Elco Brinkman moet er een uitbreiding van de Nationale Hypotheek Garantie komen, zodat het voor starters en flexwerkers makkelijker wordt een hypotheek te krijgen. Dat liet hij vrijdag weten op de radiozender BNR. “Het zou goed zijn als er een soort vangnet, een regeling komt. Je kunt dan zeggen dat de staat wat minder borg inlegt en de maatschappij wat meer. Dat kunnen ook instituten zijn zoals een woningcorporatie of een investeringsgroep.”
Apart, kreeg een melding ‘Invalid Token’ bij inloggen.
Moet nog maar zien hoe lang dit waarborgfonds stand kan houden. Daar staat niets over in.
Ik kreeg trouwens nog een interessante nieuwsbrief binnen…
http://gainspainscapital.com/2013/01/04/did-the-fed-lie-about-qe-3-and-4/
En nog een aardig artikel
http://www.edelmetaal-info.nl/2013/01/het-gouden-randje-van-zilver/
Wat dachten jullie van alle huizenbezitters die ook nog eens in een aflossingsvrije beleggingshypotheekje de kosten koper hebben meegefinancierd? Mag het een tienduizend Euro meer zijn?
Cynicus: Check! 😉
Verbouwingsdepot: Check!
Maar goed, dat laatste zorgt ervoor dat de waarde van je woning toeneemt als je er goede spullen van koopt zoals een fonkelnieuwe hoogwaardige CV-installatie en een badkamerrenovatie: Check!
Maar goed, je hebt gelijk, waarom sparen als je het zo kan krijgen tegen een klein beetje extra aflossen?
Toch ben ik blij een bijdrage te hebben mogen geleverd aan de enorme zeepbel die uit elkaar aan het spatten is hahaha.
Ik zie wel waar het schip strand…in elk geval dichtbij waar ik AU en AG gestashed heb 😉 lol
@1
Bedankt voor het zilverlinkje gangpad, mjam mjam.
Nog een paar ijzersterke rijmen uit het verleden
1. zuinigheid met vlijt bouwt huizen als kastelen, nu is dat krediet geworden ha , ha
2. opa zei vroeger al huizen zijn kruizen
Het is helaas zo dat velen in een roes hebben geleefd dat ze door niets doen en enkel wat geld van de banksters te lenen slapend rijk konden worden, zo zit de wereld echt niet in elkaar. Typisch pyramide spel de laatste dommerikken branden hun handen als de muziek stopt.
Nog een laatste quote eigenlijk een must voor alle biflaten
“The study of money, above all other fields in economics, is one in which complexity is used to disguise truth or to evade truth, not to reveal it.”
Ik heb een huis gekocht in 2007.
Op de top van de bubbel.
En nu krijg ik hierhet idee dat ik een dommerik was.
Nee het was onwetendheid, en ik vindt me niet dom.
@6
Dat is niet dom Jos. Over 15 jaar heb je 20% meerwaarde en betalen huurders 70% meer huur dan nu. Ups en downs, simpel, alleen gedwongen verkoop nu is zuur. Als er een monetaire reset komt ben je ineens de lucky guy. Wonen is echter wel een belangrijk deel van de ponzi waar we in leven en is net een aandeel, op het juiste moment kopen of verkopen is moeilijk, een stoploss inbouwen helemaal lastig (nhg). Woon je prettig? Blijven zitten, er wordt momenteel hard gewerkt aan het weginflatteren van allerlei ‘problemen’.
Wat pas echt leuk is, terug naar de gulden, al dan niet gedwongen, en schuld in gedevalueerde euro’s laten staan.
Bovendien ben ik van mening dat schuldproblemen nu eens van de publieke balans naar de private moeten worden verplaatst, als je onderwaterhypotheken publiek wilt noemen. Het is vele malen andersom geweest.
Dussss, het onderwaterdeel wordt op de bankbalans geboekt als iou zonder einddatum, door de ecb gekocht en vervolgens gebruikt als onderpand om piigs bonds te kopen.
Heheh, ponzi unlimited bitchez!
@ 6 Jos, nee ik wilde enkel de situatie in het algemeen beschrijven mbt de Nl huizenmarkt. Je kan het naief noemen of dom het maakt niet uit want de realiteit is en niet enkel in NL maar ook bv in Spanje, VS waar de gehele huizen bubbel bestond uit goedkoop en gemakkelijk krediet.
Wat vreselijk jammer is dat de meeste mensen de financiele valkuilen niet precies kennen en de tijd waarin ze leven.
We leven echt in een pyramide spel met telkens nieuwe luchtbellen als gevolg van het valsgeldsysteem dat fiat heet.
vind dat NL het huizen probleem dom aanpakt.
Laat de markt z,n werking doen.
Nu komt de politiek weer met allemaal domme maatregelen.
De huizen prijzen gaan dalen dit jaar.De verenigde staten heeft die bittere pil al geslikt en daar is het nog steeds niet uitgewerkt.
Hier droomt men nog dat het zal meevallen.
De bubbel is al gebarst . De politici maken het erger suffe halve maatregelen .
In mijn optiek moet er zeker nog een daling van de gem huizenprijs komen a 20%.
Wie weet dat er dan een kentering komt.
UR Welcome Houtskool.
Vriend Sassen heeft weer een mooie…
http://www.telegraaf.nl/dft/goeroes/alexandersassenvanelsloo/21198214/__U_wordt_belazerd__.html
En nog een aardige van heer Erem over valuta’s…
http://www.telegraaf.nl/dft/goeroes/gokhanerem/21198346/__De_dollarshow__.html
Deze mag denk ik ook wel even gemeld worden:
http://www.youtube.com/watch?v=4ECi6WJpbzE
Damn damn damn, wat is dit een shockdoc! Voorpagina nieuws Biflatie-moderatoren! 😉
@Jos
Ik heb in 1982 een huis gekocht en mijn collega`s waren zo enthousiast mij te vragen of ik gek geworden was. Toen speelden er trouwens wel hele andere zorgen, maar ook toen was het niet de eerste gedachte van de meerderheid.
Ik heb mij daar nooit iets van aangetrokken en had een plan.
Stik eigenwijs liet ik iedereen kletsen en feesten.
Twee keer per jaar op vakantie en om de twee jaar een nouveau voiture. Je doet maar dacht ik, hoewel het bij mij nooit opgekomen is een ander te veroordelen.
Maar het plan is uitgevoerd en geeft mij nu heel veel vrijheid laat ik het daar op houden.
Alleen linear, rest van hypotheekvormen afschaffen en wel per direct incl de NHG.
Lucht dan binnen 1 a 2 jaar uit de markt en huizen tov nu 30% goedkoper, doet veel piijn, even doorbijten en dan kunnen we weer verder want laten we niet vergeten de crisis IS de HUIZENMARKT in NL.
En niet vergeten de balansen van bedrijven vwb de waardering van onroerend goed gemiddeld met zo’,n 50% afwaarderen want daar zit misschien nog wel de meeste pijn en dus de problemen van banken.
STENEN AFWAARDEREN DUS!
Het ‘woonprobleem’ in Nederland is slechts marginaal onderdeel van de ponzi. Wonen zou een haalbaar en betaalbaar onderdeel moeten zijn binnen een mensenleven. Net als eten in Sudan. De mensheid heeft zich echter, binnen haar vergeeflijke marges van vertrouwen en hebzucht, in een onmogelijke positie gemanouvreerd. De eerste twijfels over ‘eeuwige groei’ beginnen zich te manifesteren. Wanneer komen de eerste twijfels over menselijke intelligentie en superioriteit, maar vooral, wanneer worden die twijfels omgezet in de nieuwe industriele (lees: intelligente) revolutie? U mag het zeggen. Maar doe het wel snel, veel tijd hebben we niet.
100% mee eens Buldog.Maar de politici + stemmers in NL zijn hier nog niet klaar voor.Ze dromen van vergane welvaart en luchtkastelen.
@13 Houtskool
Met alle respect maar dit is cliché geklets en noem het geen woonprobleem het is een herverpakt obligatielening probleem.
Wat meer retorica ….please!!
De NHG is moreel verwerpelijk. Het is een schande dat niets vermoedende belastingbetalers worden opgescheept met de genomen risico’s van andere mensen.
Ik zie overigens een daling van 20% en een werkloosheid van 10% best gebeuren. We staan pas aan het begin van een inflatoire depressie.
Mensen die nu 13 jaar geleden een huis hebben gekocht en niet hebben afgelost hebben geen overwaarde. Komt daar nog eens 13 jaar bij?
@15
Het is een van de vele negatieve gevolgen van ingrijpen door de overheid in een kapitalistisch systeem. Overal zijn problemen met vastgoed, van de VS tot Ierland tot Vancouver tot Australie, Hong Kong etc. Een opgepompte economie gebouwd op onhoudbare schuld. Het huizengedoe is een muggescheet in vergelijking met de 700 biljoen dollar derivaten gefundeerd op 70 biljoen overheidsschuld. Oohhhh, zegt men dan, eeuwige groei bestaat niet?!? Ik vind het een zielig gebeuren allemaal.
@12
Stenen afwaarderen, leuk, maar dan ken je de achtergrond niet. Als men in Spanje het vastgoed afwaardeert (mark to market) zijn alle Spaanse banken failliet en moet de ecb zwaar inspringen. En Spanje is niet het enige land. Europa is insolvabel en het grootste probleem is een tekort aan waardevolle assets. De hele wereld is gefinancialiseerd, we gaan naar een endgame. Het afwaarderen van assets die toch al een marginaal fundament zijn onder een wereldwijde schuldenbubbel geeft een wereldwijde default.
Vergeet het maar bulldog, pompen, inflatteren en bidden is wat ze doen.
Een hypotheek en andere leningen is tegenwoordig een straf waarvan je niet weet waar je het aan verdiend hebt.
Maar ja, iedereen leende waanzinnige bedragen om een huisje te kopen. Een arbeiderswoninkje van 60 jaar oud in 2007 kostte maar f 450000,-. Tsja als me eind jaren 90 hadden gezegd dat ik 8 jaar later een half miljoen gulden zou uitgeven voor een dergelijke woning dan had ik je voor gek verklaard.
Maar ja, toen kwam de euro. En met de kennis van nu werden guldenprijzen europrijzen. Een inflatie van 110 %. En niemand die daar echt iets van zei.
De toenmalige minister G. Zalm beweerd zelfs dat die euro-inflatie niet bestond.
Want ja de gemiddelde inflatie was iets van 2 %. Helaas kregen we via de nos-journaal niet mee dat stijgende energieprijzen, te dure huizen, te dure aandeleprijzen, voedsel en dergelijke gewoonweg niet meeberekend werden.
En zo kwam het dat iedereen nog steeds gelooft in een inflatiecijfer van ongeveer 2 %.
Wat mij opvalt is dat bedrijven nu mensen willen aannemen voor minder geld.
Terwijl in het voorjaar van 2000 stond nog op een mousepad bij capac uitzendbureau dat je f 1000,- kon krijgen als je iemand aanmelde die voor capac als intercedente/intermediair/kantoormiepje wilde werken.
Wellicht gaan we binnen nu en 10 jaar nog zien in nederland dat je een envelop moet overhandigen voordat het sollicitatiegesprek begint.
Wellicht griekse taferelen in nederland….
Een kat, financieel in het nauw gedreven, kan rare sprongen gaan maken…
In ontwikkelingslanden zijn de mensen veel vrijer dan hier in Nederland. Want men woont dan wel misschien in een plaggenhut maar die plaggenhut en de grond waar die op staat is eigendom van de bewoner. Hier blijf je in vrijwel alle gevallen de rest van je leven afhankelijk van een bank of een verhuurder die je zomaar dakloos kan maken als je niet blijft dokken.
In dit artikel staat een storende fout. Het NHG waarborgfonds is geen 770 miljard groot, maar slechts 770 miljoen euro.
@Fons,
Inderdaad Fons,
Een grote fout van onze kant. Is onderweg iets misgegaan. Inmiddels gecorrigeerd.
Mvg
Edit // Verwijderd