Huizenmarkt 2020: Wat gaan de huizenprijzen doen?

De situatie op de woningmarkt zal zowat iedereen interesseren, nationaal en internationaal. Wonen is een absolute must en één van de primaire levensbehoeften. Of je nu huurder bent en mogelijk uitkijkt om een eerste woning te kopen. Of eigenaar, die een eigen woning bewoont. Of je vastgoed verhuurt of er op een andere wijze in investeert. In beleggerskringen is het ook de regel: je eerste investering dient een eigen woning te zijn. Dat zou dan zowat de beste investering zijn die er maar is. Want in theorie stijgt de waarde praktisch elk jaar gestaag. Wat zijn eigenlijk de vooruitzichten voor de huizenmarkt 2020? We focussen ons op Nederland.

Demografie: de vraag

Het lijkt ook logisch dat zeker in een klein land als Nederland, een correct onderhouden woonst op langere termijn alleen maar waardevoller kan worden. De beschikbare bouwoppervlakte neemt immers nauwelijks toe. We kunnen moeilijk ruimte incorporeren van onze buurlanden. De demografie speelt hierin de hoofdrol. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldt dat op 1 januari 2019 Nederland bijna 17,3 miljoen inwoners telde. In 2018 kwamen er namelijk 102.000 mensen bij in het land. Wanneer we de bevolkingsteller raadplegen met de live situatie zo medio november 2019, zijn dat er bijna 17,4 miljoen geworden. Met een gemiddelde toename van afgerond 100.000 inwoners per jaar; al deze mensen dienen ergens te wonen.

Oplossingen: het aanbod

Bijbouwen in de hoogte, vergroten door verbouwen is een van de oplossingen om het woonaanbod te vergroten. Meer grond bouwrijp maken ook, maar willen we echt dat àl het groen in Nederland stelselmatig en voorgoed verdwijnt? Ernst maken van alternatief wonen kan ook soelaas brengen. Een wettelijke en uniforme regeling voorzien voor de zogenaamde tiny houses bijvoorbeeld, de minihuisjes. Kleiner gaan wonen aldus stimuleren. Zeker is ook dat er dringend betaalbare woningen bij moeten komen. Wonen, als huurder of wanna be eigenaar, wordt steeds moeilijker betaalbaar voor modaal. En helemaal voor de velen die beneden het gemiddeld inkomen in Nederland zitten.

Dit was de huizenmarkt 2019

ABN AMRO geeft driemaandelijks een Woningmarktmonitor uit. De meest recente was de uitgave van oktober 2019. Waar eerder en daling van de huizenprijzen in 2019 verwacht werd, is dit omgebogen naar een stabilisering van de markt. De lage hypotheekrente geeft dan een impuls en zet aan tot meer kopen. Dus de betaalbaarheid neemt toe. Aan de andere kant: er blijft het woningtekort wat de prijzen omhoog stuwt. Er wordt vaak overboden, een situatie die zich nog niet eerder voordeed! Voor heel 2019 verwacht de bank een gemiddelde stijging van 6%.

Huizenprijzen dalen inmiddels

Toch blijkt wel dat de gemiddelde huizenprijs waarschijnlijk als gepiekt heeft in 2019. De gemiddelde prijs die Nederlandse huizenkopers in oktober 2019 betaalden voor een koopwoning viel in oktober flink lager uit. Dat meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op basis van gegevens van het Kadaster.

Gemiddelde huizenprijs al €10.000,- lager sinds de top

Gemiddeld werd er 307.336 euro neergeteld voor een woning. Dat is een kleine 7000 euro minder dan in september. De gemiddelde huizenprijs piekte in augustus toen die 316.183 euro bedroeg. De gemiddelde prijs van een woning in Nederland is dus al sinds augustus met zo’n €10.000 gedaald!

Records

Ondanks dat zijn de huizenprijzen dit jaar nooit eerder zo hoog geweest. De vraag overstijgt het aanbod. Starters krijgen concurrentie van zij die een tweede of derde woning kopen, louter om te verhuren. Huren is nog duurder geworden. ‘Voor steeds meer kopers is de grens van de betaalbaarheid bereikt. Hierdoor worden er minder huizen verkocht en dit heeft ook zijn weerslag op de huizenprijzen.‘ Dat geeft dus weer een temperende invloed op de stijging. Maar er zijn ook geen vierentwintig keuzes: het is of kopen, of huren, nietwaar?

Dit wordt 2020

ER staat een stuk op Hypotheekrentetarieven.nl: “door de historisch lage rentevoeten blijft ook in 2020 een woning aanschaffen aantrekkelijk. Toch worden er minder huizen verkocht. Vanwege het genoemde afhaken van een deel koopstarters. En omdat de ‘inhaalvraag’ opdroogt. ‘Wie een huis kopen had uitgesteld vanwege de crisis, is inmiddels verhuisd.’ Grafiek: aantal verkochte woningen in vergelijking met het voorgaande jaar. (Bron: Kadaster)

Huizenmarkt 2020: Terug naar normaal

De verwachtingen voor de huizenmarkt 2020 zijn dan een afvlakking van de stijging, zowel van de prijzen van koopwoningen als van de huurprijzen. Die stijging zou dan slechts 3 procent bedragen in plaats van de 6 procent voor 2019 voor koopwoningen. Dit volgens ABN AMRO. Rabobank verwacht dan 4 procent. Wat meer terug in lijn komt dus met de normale langetermijntrend. De hypotheeknormen zouden gelijk blijven. De regering loopt in 2019 achterstand op met de beloofde verhoging van het aanbod van nieuwbouw. Teveel woningen zijn dan nog in het hogere marktsegment. Betaalbaar wonen is en zal altijd een eis blijven van eender welke bevolking.

Gaan de huizenprijzen dalen in 2020?

Wat ook zou kunnen gebeuren is dat het vertrouwen op de huizenmarkt wat wegzakt (wat al een aantal maanden gaande is), waardoor de gemiddelde huizenprijzen toch even gaan zakken. Je weet het nooit en je zal het nooit horen van een bank of makelaar. De stagnerende economie ook wereldwijd zorgt wel voor een onzekere factor. De handelsoorlog, de Brexit, ze hebben mogelijk een negatief effect op economische groei en dus ook op het consumentenvertrouwen, wat niet in het voordeel van de huizenmarkt werkt. De extreem lage rente werkt dan wel weer positief, want nog nooit eerder hebben consumenten voor zo weinig rente een hypotheek kunnen afsluiten.