De utopie van een gezonde woningmarkt

De woningmark lig op zijn gat. Er wordt veel over gesproken. Niet in de laatste plaats omdat de belangen zo groot zijn. Huiseigenaren, bouwers, (plaatselijke) overheden, makelaars, doe het zelf zaken, notarissen en keuken-  en badkamerspecialisten snakken naar een hoopvol nieuwsbericht inzake de huizenmarkt. Helaas, op een paar incidentele berichten na, is het nog steeds kommer en kwel op de Nederlandse huizenmarkt. Echte oplossingen zijn nog altijd niet gevonden. De maatregelen van het woonakkoord bieden tijdelijk soelaas, maar geven geen zicht op een gezonde woningmarkt omdat de schuldberg op korte termijn niet wordt aangepakt. Een gezonde woningmarkt is afhankelijk van drie factoren, namelijk: ons eigen gedrag, situationele omstandigheden en demografische ontwikkelingen. 

De huidige crisis

Voordat we ingaan op deze factoren moeten we toch even stilstaan bij het ontstaan van de huidige crisis. De meeste economische crises roepen we over onszelf af. Niets menselijks is ons vreemd. In de loop van enkele tientallen jaren hebben we een enorme schuldenberg opgebouwd. Deze mogelijkheid werd ons onder andere door de banken aangeboden doordat zij de kredietfaciliteiten keer op keer verruimden. Consumenten hapten gretig toe en rekenden zichzelf rijk. Schulden werden steeds meer een verlengstuk van ons salaris. Consumenten konden er geen genoeg van krijgen en het geleende geld werd vaak gebruikt voor leuke dingen.

Tijden veranderen

Je was een dief van je eigen portemonnee als je geen gebruik maakte van de belastingaftrek, en je was een domoor als je jouw spaargeld niet in stenen belegde. Nu steeds meer hypotheken onder water komen te staan, omdat de schuld hoger is dan de waarde van het huis, realiseert men zich dat de geneugten van het consumentenkrediet heeft plaatsgemaakt voor een molensteen waarmee het eigen geld is vermaalt.

In plaats van een  slachtofferrol aan te nemen en met onze vinger naar de banken te wijzen kunnen we ook ons eigen gedrag onder de loep nemen. We kunnen daar waar dat mogelijk is zelf de regie in handen nemen door de hypotheekschuld af te bouwen. Of alleen een huis te kopen waar een substantieel gedeelte van de prijs is afgegaan. En dan nog is het maar de vraag of de woningmarkt zich op basis van deze drie factoren duurzaam kan herstellen:

Gedrag

We zullen onze visie op schulden moeten herzien. Als we accepteren dat we teveel schulden hebben gemaakt, kunnen we ons eigen gedrag aanpassen en er werk van maken om onze hypotheekschulden af te bouwen. Dit levert een bijdrage aan het herstel van de woningmarkt omdat we de betaalbaarheid van onze woning verbeteren. Een gezonde woningmarkt wordt bepaald door de optelsom van de rentelasten, onderhoud en gemeentelijke lasten, afgezet tegen ons inkomen. Zodra deze optelsom voor de meeste mensen te hoog wordt, zal de vraag naar koopwoningen stilvallen.

Hypotheeklasten

Omdat (potentiële) huiseigenaren niet zoveel invloed hebben op de gemeentelijke lasten, blijft er maar één ding over, namelijk: het omlaag brengen van de hypotheeklasten. De maandlasten kunnen naar beneden worden bijgesteld door een lagere koopsom te betalen. Een lagere koopprijs betekent een lagere hypotheek met als gevolg dat de nieuwe koper voor de komende 30 jaar zijn besteedbaar inkomen heeft verhoogd. Het proces van het afbouwen van de hypotheekschulden is op gang gekomen. Dit is een tijdrovend proces en het zal waarschijnlijk jaren duren voordat de woningmarkt hier de vruchten van kan plukken. Huiseigenaren die met hun hypotheek onder water staan, zullen eerst evenwicht moeten aanbrengen in hun financiële situatie door weer overwaarde te creëren. Tot die tijd worden zij beperkt tot het nemen van nieuwe stappen op de woningmarkt.

Situationele factoren

De discussie over het terugbrengen van de hypotheekrenteaftrek en de discussie over het inbrengen van eigen geld bij het kopen van een huis lijkt niet veel goeds te beloven voor de ontwikkeling van de huizenprijzen. Door deze zaken wordt in beide gevallen de kredietruimte ingeperkt waardoor men zich veel minder kan permitteren ten aanzien van het maximale hypotheekbedrag.

Rente

De rente staat op dit moment op een historisch dieptepunt. Veel verder kan de rente niet dalen. De rente zal vermoedelijk over tien jaar eerder hoger staan, dan dat de rente lager staat. Hogere rentekosten verlagen de kredietfaciliteiten en hierdoor verminderd het besteedbaar inkomen. Vanwege de oplopende staatsschuld zijn nieuwe bezuinigingen en hogere belastingen niet ondenkbaar. Ook zullen deze maatregelen het besteedbaar inkomen aantasten.

Gezondheidszorg

De kosten van onze gezondheidszorg en de kosten voor voeding- en energie zullen naar verwachting blijven stijgen. Door de vergrijzing zulen steeds meer mensen gebruik moeten maken van de gezondheidszorg. De olie raakt een keer op. Peakoil is een veel besproken probleem. Daarnaast neemt de vraag naar olie toe vanwege de economische groei in onder andere China. Stijgende energiekosten zullen een negatieve invloed uitoefenen op de koopkracht omdat deze kosten een steeds groter deel van ons inkomen opsouperen.

Pensioenfondsen

Tevens staan de resultaten van de pensioenfondsen onder druk. De dreiging van afstempelen wordt met de dag reëler. Bij het afstempelen van de pensioenen staat de koopkracht van ouderen onder druk. Kortom, er zijn voor de huiseigenaar voldoende potentiële risico’s op te noemen die een negatief effect hebben op het besteedbaar inkomen en daarmee direct van invloed zijn op de  prijsvorming van de huizenprijzen.

Verlaag de lasten

Kopers kunnen proberen om met een lagere aankoopprijs van een woning hun hypotheeklasten te verlagen waardoor het besteedbaar inkomen toch op peil blijft zodra de effecten van situationele factoren zichtbaar worden en het effect gaat hebben op het besteedbaar inkomen. Om dit voor elkaar te krijgen moeten kopers zich inzetten voor een lagere prijs. Woningbezitters doen er goed aan om hun hypotheekschuld af te bouwen zodat de financiële ruimte die er daarmee ontstaat kan worden opgesoupeerd door een verhoging van de maatregelen welke het besteedbaar inkomen onder druk zetten.

Demografische ontwikkelingen

Het vergt moed om de gevolgen van de demografische ontwikkelingen onder ogen te zien. Niemand praat hier graag over. Toch moeten huiseigenaren hier weldegelijk rekening mee houden. Ruim 600.000 mensen zijn ouder dan 80 jaar. Zes van de zeven 80 jarigen woont nog zelfstandig. Als we de statistieken mogen geloven, dan zullen de komende 10 jaar veel mensen uit deze groep komen te overlijden. Er komen hierdoor veel huizen op de markt.

Vergrijzing slaat toe

Sinds 2011 is de vergrijzing aan het toeslaan. De eerste geboortegolf na de WOII gaat met pensioen. Het duurt nog even maar vroeg of laat zal de zorgbehoefte van deze groep zo groot zijn, dat zij niet meer zelfstandig kunnen wonen en in het ergste geval zullen overlijden.  Het grote aanbod van woningen zal niet door de markt worden opgenomen vanwege een afnemend aantal jongeren. Met name in regio’s waar de bevolking gaat krimpen zal de prijsdruk sterker zijn.

Conclusie

Hoewel de belangen groot zijn om de woningmarkt weer vlot te trekken, lijkt alles erop te wijzen dat de Nederlandse woningmarkt gedurende de komende 15 jaar chronisch ziek zal blijven. Je kunt je afvragen of de huizenmarkt ooit gezond is geweest? Immers, zodra een vastgoedcrisis is opgelost, wordt de eerste steen gelegd voor de volgende crisis omdat we het toch niet kunnen laten om zoveel mogelijk te lenen.

Arnoud Rademaker