In navolging van: Hypotheekschuld enorm gevaar voor Nederland: Aan het einde van de jaren ’60 komt het beleid van kredietregulering ten einde en komt de eerste Nederlandse huizencrisis in zicht. Er ontstaat een nieuwe consensus waarbij de heersende opvatting wordt dat banken niet meer geremd zouden mogen worden in hun groei en dat de concurrentie zou leiden tot betere voorwaarden voor alle partijen. In 1973 moest de kredietregulering er helemaal aan geloven. Hiermee werd er definitief een punt gezet achter de politiek van een grote overheid, die na de Tweede Oorlog ontstond. Als gevolg hiervan konden banken losser omgaan met hun kredieten.
Eigenwoningbezit gestimuleerd
Dit was echter niet het enige wat de banken hielp. De Nederlandsche Bank verlaagde eveneens de minimum eisen voor eigen vermogen die banken moesten aanhouden voor hypothecaire leningen. Terwijl het percentage in 1969 nog 10% bedroeg, was dat in 1977 al gedaald naar 3,33%. Ook vanuit de overheid werd er alles aan gedaan om woningmarkt een handje te helpen. Al vanaf 1956 bestond de gemeente garantie, een soort voorloper van de Nationale Hypotheekgarantie, maar in het jaar 1973 werd deze garantie ook geldig voor bestaande woningen. Hierdoor zouden banken bij deze hypotheken verzekerd zijn van hun geld, ongeacht de kredietwaardigheid van de lening. Het eigenwoningbezit liep dan ook flink op in deze periode. Van der Schaar (1988)(1) becijferde dat gedurende de jaren ’70 het aantal mensen met een eigen woning flink toenam. Van 1947 tot 1967 steeg het percentage Nederlanders met een eigen woning van 28% naar 32% en in 1975 lag dit cijfer al op 39%.
Het ontstaan van de eerste huizenzeepbel
De annuïteitenhypotheek was tot die tijd de enige hypotheekvorm die bestond. Daar kwam echter verandering in, want de ‘groeihypotheek’ werd in deze periode steeds gebruikelijker. Bij deze hypotheekvorm werd eerst een tijd slechts rente afgeschreven, en ging men pas later aflossen. Hierdoor werd het mogelijk steeds grotere leningen af te sluiten, terwijl de netto lasten niet omhoog gingen. Ook werd een hoger percentage van de waarde van het huis geleend, waardoor er minder eigen geld in het huis zat. Als gevolg van al deze maatregelen stegen huizenprijzen tussen 1972 tot 1978 met maar liefst 85%. Volgens het CBS steeg een gemiddeld woonhuis in 1977 zelfs met 30%, een ongekende stijging. Vanwege deze stijgingen wilde steeds meer Nederlanders een eigen woning bezitten, in 1980 lag het eigenwoningbezit inmiddels al op 43%.
Nederlandse huizenmarkt stort in elkaar
Uiteindelijk werd de exceptionele groei geremd toen DNB in 1977 de kredietbeheersing weer herintroduceerde. Regulering en restricties werden ingevoerd zodat banken geen hypotheken meer konden financieren met korte gelden. Hypotheekbanken die in de laatste jaren voor het knappen van de zeepbel nog meer toegang kregen tot goedkoop geld kwamen in de problemen. Dit kwam voornamelijk doordat de solvabiliteitseisen werden werden van 16,6% naar 0%. Veel banken gingen dan ook over de kop. Toen Paul Volcker, destijds voorzitter van de Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve), de rentes fors verhoogde in de VS om oplopende inflatie af te stoppen, stortte de Nederlandse woningmarkt volledig in (2).
Werkloosheid door huizenmarktcrash
De vraag naar koopwoningen klapte in elkaar en het aantal verstrekte hypotheken halveerde tussen 1978 en 1982. De prijzen van Nederlandse huizen daalden in korte tijd weer naar niveaus van voor de hausse. Wat volgde was de grootste recessie sinds de depressie van de jaren ‘30. Niet alleen woningprijzen daalden fors, ook de werkloosheid liep, onder meer dankzij het instorten van de huizenmarkt, flink op. Onderstaande tabel toont aan dat de werkloosheid na het leeglopen van de huizenzeepbel in 1978 opliep tot bijna 11% in 1983.
Het akkoord van Wassenaar
Het akkoord van Wassenaar in 1982 zorgde ervoor dat de geleide loonpolitiek weer zijn intreden deed. De overeengekomen maatregelen hadden een stimulerend effect op de werkgelegenheid en ook de concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven verbeterde weer. Ondanks de loonmatigingen betekende dit niet direct dat de kosten voor het levensonderhoud afnam. Huurprijzen werden verhoogd en als goedmaker werden flinke lastenverlagingen in het vooruitzicht gesteld.
De banken
De crisis op de huizenmarkt had eveneens verregaande consequenties voor de Nederlandse financiële sector. Fusies en overnames door hypotheekbanken, algemene banken en verzekeraars zorgde steeds voor een verdere schaalvergroting in het bank- en verzekeringswezen. Zeker nadat het in 1990 algemene banken werd toegestaan te fuseren met verzekeringsmaatschappijen. De resultaten zijn dan ook bekend in heel Nederland: ING Groep (voortgekomen uit verzekeraar Nationale Nederlanden, de NMB en de Postbank), Interpolis werd overgenomen door de Rabobank en de ABN fuseerde in 1991 met Amro, wat resulteerde in ABN Amro.
(1): Van der Schaar, J. (1987). Groei en Bloei van het Nederlandse Volkshuisvestingbeleid
(2): Een Nederlandse Minsky Crisis; de vastgoedhausse van de jaren ’70 http://luxetveritas.nl/images/MinskyCrisis.pdf
Overal wordt hard gewerkt aan het re-inflatteren van assets (ook woningen dus) om mensen een rijker gevoel te geven, meerwaardes te consumeren. In zeer veel landen gaat de huizenbubbbel onderuit, rentes kunnen echter niet omhoog door de zeer hoge schulden wereldwijd, bij overheden, bedrijven en particulieren. Zodra de rentes omhoog gaan is de hele wereld failliet. Tel daar de voortdurende verruiming bij op en we klappen tegen een muur straks. By the way; in China staan naar schatting 64 miljoen appartementen leeg…..
De Nederlandse huizenbubbel is marginaal onderdeel van een groter (instortend) geheel. Daar heb je natuurlijk geen reet aan als je werkloos raakt, in scheiding ligt en je schuld 40 ruggen hoger ligt dan je opbrengst bij verkoop, snap ik.
vanaf de jaren ’80 t/m 2005 gingen de huren vaak veel harder omhoog dan de inflatie. Zeker commerciële verhuurders deden dat. Nu zien we vooral dat huren iets is voor de lagere inkomens en dat de VVD en de PvdA de huurmarkt de nek om wil draaien door die absurde verhuurdersheffing van jaarlijks 2 miljard Euro. Het huidige beleid in Den Haag is om de lagere inkomens keihard te pakken.
Het vrijer laten van de financiële sector was een stap in de goede richting, maar ze hebben de plank compleet misgeslagen door:
– Depositogarantiestelsel. Mensen kijken niet meer kritisch naar de gezondheid van de bank wat “mijn geld is toch gegarandeerd door de staat”. Banken worden zodoende niet door de vrije markt gereguleerd, maar door een incapabele overheid.
– Te lage rente centrale bank. Ook de rente had geliberaliseerd moeten worden, een product van vraag en aanbod. Door een kunstmatige verlaging is er veel te veel uitgeleend en zijn er bubbels gecreëerd.
– Het garant staan voor banken en de bijbehorende “Moral Hazard”. Banken nemen meer risico’s, omdat ze weten dat ze toch wel gered worden.
Het meest geniale van dit alles vind ik nog dat de vrije markt nu de schuld krijgt van veel mensen, maar het zijn de overheid mensen. Zij verstoren het geheel!
Wat maakt het uit:
– De kosten blijven stijden
– Het inkomen, al of niet aangevuld met compensaties, blijft gelijk of daalt
– Winsten van internationale bedrijven – Google, Apple, Walmart etc – worden hier niet belast waardoor de kosten voor alles voor iedereen stijgen
– Banken en grote ondernemingen mogen doen waar ze zin in hebben
– Dankzij de EU verliezen duizenden hier hun baan en mogen hun leven slijten in werkloosheid en bijstand
– Als je een huis koopt dan ga je een schuld aan voor anderhalf ton of meer voor 30 jaar van je leven
– omzet aan tranquilizers en slaapmiddelen is rechtevenredig aan de economische conjunctuur
– Verlies van een baan of scheiding betekent armoede
– Nog meer fraais?
– Democratie is een ander woord voor het ritueel van 1 x per vier jaar een kruisje zetten
– De EU betekent al jaren niets anders dan verrijking voor een kleine groep en steeds meer armoede voor de overige 75%