De penibele situatie van de Nederlandse huizenmarkt

5


De Nederlandse huizenprijzen dalen nu al meer dan 30 maanden achter elkaar. Sinds de kredietcrisis is de prijs van een gemiddelde Nederlandse woning zo´n 8% gedaald. Ook blijft het aantal te koop staande huizen stijgen. Volgens Funda staan er momenteel in Nederland ruim 238.000 huizen te koop. Nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn ook niet al te best. In april daalde de prijs van een verkochte bestaande Nederlandse koopwoning met 2,1% ten opzichte van een jaar geleden. Ook werden er minder huizen verkocht. In april wisselden ruim 10.000 bestaande woningen van eigenaar, ruim 9% minder in vergelijking met 12 maanden geleden.

Makelaars proberen met man en macht de huizenmarkt overeind te houden. Even een paar quotes die op de website Makelaarsland.nl zijn terug te lezen: ‘Er is geen sprake van overwaardering op de koopwoningmarkt’ en deze is ook leuk: ‘Huizenprijzen in 2011 terug op piekniveau’. De vergrijzing gaat echter nu aan een forse opmars beginnen en het wordt starters steeds moeilijker gemaakt om een hypotheek te krijgen. Vanaf 1 augustus zullen banken en verzekeraars de nieuwe, strengere hypotheekregels doorvoeren. Vanaf dat moment mag een hypotheek nog maar voor maximaal de helft van de aankoopwaarde aflossingsvrij zijn.

Steeds meer partijen beamen dat het niet zo goed gaat met de Nederlandse woningmarkt. Heijmans is bijvoorbeeld somber over de huidige ontwikkelingen, zo bleek uit een trading update van het bouwbedrijf: ‘Op de woningmarkt blijft het tobben door gebrek aan financiering en vertrouwen en te veel regels’. Ook de Rabobank, de grootste hypotheekboer van Nederland, blijft voorzichtig over de toekomst. Uit het kwartaalbericht over de woningmarkt blijkt dat de boeren bank verwacht dat de huizenprijzen in 2011 en 2012 met respectievelijk 2,0% en 2,5% zullen gaan dalen. Dat is een stuk negatiever dan een jaar geleden. Toen kwam de Rabobank nog met de prognose dat de huizenprijzen in 2011 zouden gaan stijgen met 1,0%.

Financieel geograaf Ewald Engelen schreef enige tijd geleden op Follow The Money een goed artikel over waarom Nederland aan de rand van de hypothecaire afgrond staat. ‘In vijftien jaar tijd zijn de prijzen voor eengezinswoningen in Nederland verdriedubbeld, van € 100 duizend tot pakweg € 300 duizend, en voor appartementen verdubbeld: van € 75 duizend naar ruim € 150 duizend. Sindsdien zijn de prijzen eerst licht gedaald en toen gestabiliseerd. Daar hoort uiteraard een grote particuliere schuldenlast bij. Er is dan ook geen land in Europa met zo’n hoge hypotheekschuld als het brave Nederland. De totale omvang ervan is ongeveer zo groot als ons bruto nationaal product. Om precies te zijn € 614 miljard. Dat komt neer op een schuldenlast van ruim € 36 duizend per persoon. Maar even minder dan de private schuld in Denemarken en Noorwegen, en veel meer dan die van de Verenigde Staten (€ 26 duizend), het Verenigd Koninkrijk (€ 22 duizend), Duitsland en België (beide rond de € 13 duizend), en zelf meer dan financieel rampgebied Ierland (€ 33 duizend).

De Nederlandse huizenmarkt is heel onduurzaam op dit moment. Er is onzekerheid over de HRA (Hypotheek Rente Aftrek), want als kosten van de financiering van een eigen woning ooit niet meer fiscaal aftrekbaar zullen zijn, zal dat resulteren in een verdere daling van de huizenprijzen. De daling van 8% sinds de kredietcrisis is overigens nog maar een schijntje in vergelijking met andere landen. Sinds de piek in 2007/2008 zijn de huizenprijzen in Ierland bijvoorbeeld met 40% gedaald en in Amerika en Spanje zijn de huizen respectievelijk 33% en 20% minder waard geworden.

Als we nog even de laatste cijfers van het CBS erbij pakken zien we dat alle woningtypen in Nederland in april goedkoper waren dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 4,6% procent het meest in prijs, tussenwoningen het minst met 1,2%. In alle provincies daalden de prijzen, met uitzondering van Zeeland. De prijsdaling was het grootst in Flevoland met 4,0%. In Zeeland stegen de prijzen met 0,8%. Ook op maandbasis was een daling te constateren. Ten opzichte van maart 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,3%. In maart stegen de prijzen nog iets ten opzichte van een maand eerder.

Het aantal woningen per potentiële koper staat op een historisch hoogtepunt. Een koper kan kiezen uit gemiddeld 25 woningen, dit blijkt uit cijfers van het kenniscentrum Wegwijs. Ondanks dat er dus steeds meer te kiezen is, maken steeds minder mensen een keuze. Iedereen zit momenteel in de wachtmodus.

Koen Dil

Video via Huizenmarkt-Zeepbel

Over de auteur

Oprichter van Biflatie.nl. Ondernemer in de vis en in het goud. Schrijft zo nu en dan nog over de economie, het monetaire systeem, crypto's en de beurs.