Extreem lage rente groot gevaar voor starters op de woningmarkt

40

Het wordt wel heel gevaarlijk om nu een huis te kopen. De nieuwe instappers zullen dat niet in gaten hebben. Deze jonge lieden zijn puur gefocust op het kopen van een huis waarvan de prijs al vijf jaar  aan het dalen is. Sommigen wachten al jaren en willen graag instappen om bijvoorbeeld een gezinnetje te stichten. Een prachtig moment toch? De hypotheekrente staat op een historisch laag niveau. Wel even wachten natuurlijk tot die trage banken de renteverlaging van Draghi (-0,25 %)  doorberekenen. De hypotheekrente zal natuurlijk ook met een kwart procent moeten dalen, maar ik durf te wedden dat de banken hiervan twee tiende procent gaan doorberekenen, of misschien nog minder, met de simpele verklaring dat ze teveel risico lopen. Uiteraard is dat helemaal waar, want er staan inmiddels 1,1 miljoen hypotheken onder water in NL. Maar dat betekent dat op die manier weer de eigen-woning-bezitters met een hypotheek worden benadeeld. Tegelijk moeten we de spaarders niet vergeten natuurlijk, die voor de zoveelste keer een berichtje van de bank ontvangen dat de spaarrente weer wordt verlaagd.

extreem lage rente huizenmarkt

Het gevaar van een rentestijging

Ik heb het gevoel dat veel mensen absoluut niet begrijpen wat de gevolgen zijn van de huidige “wanhopige” renteverlaging van de ECB. In het artikel op deze website van 8 november “Wanhoopsactie ECB: Rente nog lager”, wordt al duidelijk uitgelegd dat onder andere de geldontwaarding via deflatie een groot probleem gaat vormen. Dat gaan we met z’n allen merken in de nabije toekomst.  Wat is nu het gevaar om in te stappen met een hypotheekrente van “maar” twee komma nog wat procent? Welnu, heel simpel, het gevaar van een rentestijging natuurlijk. We moeten niet vergeten dat het beleid van de centrale banken er op gericht is om juist inflatie te behouden en zo mogelijk wat op te voeren om daarmee de enorme schuldenberg, die onder andere in ons polderlandje gigantisch groot is, een beetje weg te inflatteren. Binnen niet al te lange tijd is het moment daar dat de rente ineens gaat stijgen. Zoiets gebeurt altijd nadat een dieptepunt is bereikt. Niemand kan ons voorspellen wanneer we precies op dat punt zijn aanbeland. De tijd zal ons dat leren. Wat we wel weten is dat de hypotheekrente nu historisch laag is en al jarenlang langzaam aan het dalen is. In alle economische rekenmodellen komen mooie grafiekjes voor met op en neer dansende lijnen, dus zal de dalende lijn van het historisch rentedieptepunt van nu op een zeker moment gevolgd worden met een lijntje omhoog.

Addertje onder het gras

Veel huizenkopers die een hypotheek afsluiten zullen kiezen voor een aantrekkelijk lage rente omdat je daarmee meer ruimte hebt voor een hogere hypotheek met uiteraard een betaalbare maandlast. Je kiest dan vaak voor een rentevaste periode van 1 of 2 jaar. Kies je voor 10 jaar vast dan zal de rente ongetwijfeld 1,5 tot 2 procent hoger liggen, en het maximaal te lenen bedrag lager zijn. Veel jongeren wachten al lang en zullen heel begrijpelijk kiezen voor de laagste rente met daarbij nog iets meer stenen. De grote verleiding. Het praatje van de hypotheekbemiddelaars zal vaak zijn dat de rente niet gek veel omhoog kan gaan omdat de enorme schuldenberg dat gewoon niet toelaat. En daar zit nu juist een dikke adder onder het gras. Heb je eenmaal de laagste rente van bijvoorbeeld 2 procent (bij sommige hypotheekverstrekkers straks misschien al mogelijk) met 1 jaar rentevast bij een hypotheek van bijvoorbeeld €200.000 dan betaal je €4000,00 rente per jaar en dat is €333 per maand, echt historisch laag. En dan te bedenken dat ongeveer 30 jaar geleden de rentevoet op ongeveer 10 % (en nog wel hoger) heeft gestaan wat een maandlast gaf bij een gelijkwaardige hypotheek van wel liefst € 1.666,00. U mag zelf omrekenen naar guldens en naar het prijzenpeil van toen. Waar het om gaat is dat de rentelast nu ongeveer 1/5 bedraagt vergeleken bij 30 jaar geleden. Aan de andere kant niet heel relevant voor de situatie waarin we nu leven, want laat ik dat voorop stellen, de situatie anno 2013 is in veel opzichten niet vergelijkbaar met de tijden van toen.

Rentestijging van 2 procent is 100 procent hogere rentelast

Het grote gevaar van de historisch lage rente nu is dat al bij een kleine rentestijging de gevolgen enorm zijn voor de maandlasten van een pas ingestapte huiseigenaar. Een renteverhoging van 2 procent, na afloop van een rentevaste periode, was in het verleden met hogere rentevoeten best wel denkbaar en nog op te vangen met de loonstijgingen van toen. Bijvoorbeeld, hypotheekrente van 8 naar 10 procent, dat is een verhoging van 25 procent op de maandlast van toen. Ga je nu bij een rentestijging van 2 procent na een rentevaste periode van 2 % naar 4 % dan spreken we over een verdubbeling van je  hypothecaire maandlast. Dat is een verhoging van 100 procent. Uitermate  desastreus. Vooral wanneer je weet dat bij de maandlasten van een gemiddeld huishouden van nu de kosten van bijvoorbeeld een zorgverzekering en energie een groter deel uitmaken van de maandlasten dan zoveel jaren geleden. De hypotheekrente-maandlast is nu verhoudingsgewijs een veel kleiner deel van de totale maandlasten. Let wel, het prijspeil is de laatste jaren door inflatie meer gestegen dan de lonen, die zoals bekend al vijf jaar zijn achter gebleven bij de geldontwaarding. Dit betekent des te meer dat een eventuele (sterke) stijging van de rente enorm schadelijke gevolgen heeft voor de eigen-woning-bezitters die nu instappen met de laagste hypotheekrente.

Gaan woningprijzen weer stijgen?

Het verhaal dat het allemaal weer beter gaat op onze woningmarkt waag ik te betwijfelen. Ja, er worden meer woningen verkocht, zoveel is duidelijk. Dat is ook te verwachten na een prijsdaling van 20 procent en een bevolkingsdichtheid in een land als NL. Maar tegelijk is het risico om nu in te stappen vele malen groter dan ooit te voren. Dit zal uiteraard tegengesproken worden door de makelaars en hypotheekbemiddelaars die hun broodwinning juist nu iets zien verbeteren. Er wordt voorspeld dat de woningprijzen na 2014 weer gaan stijgen. Voorspellingen op basis van aannames. Maar wie zegt mij op welke wijze de gevolgen van de laagst denkbare rente zijn ingecalculeerd in al die mooie voorspellingen?

Gevolgen bij doorzettende rentestijging

Mijn stelling is dat bij een rentestijging de huizenmarkt helemaal inklapt. Er zullen betalingsachterstanden ontstaan bij vooral de nieuwkomers met lage rentes. Bij de huidige lage rentestand zal een rentestijging nooit opgevangen kunnen worden met een zelfde procentuele loonstijging. Heel simpel uitgelegd: 2% meer hypotheekrente over een hoofdsom van € 200.000 is € 4.000. 2 % loonstijging over een jaarloon van bijvoorbeeld € 40.000 bruto is € 800,00 bruto, maar netto ongeveer € 464,00. Inkomensachteruitgang maar liefst € 3.536,00. U bent gewaarschuwd! In de jaren 80 gingen de rente- en inflatiebewegingen ongeveer samen op bij percentages van soms boven de 10 procent. De loonontwikkelingen in die tijd volgden wel ongeveer de prijsstijgingen. Nu is dat duidelijk niet het geval.

Het is nog altijd crisis

De hoge werkloosheid weerhoudt echte loonstijgingen. Het meedoen in de euro, het begrotingstekort en het garant staan voor de noodfondsen van de periferie landen betekent dat onze regering alleen nog maar aan het bezuinigen is op van alles en nog wat. Tegelijk stijgt nog altijd onze staatsschuld. Door onvoorziene gebeurtenissen kan zomaar de rente gaan stijgen. Wie denkt dat we nog jarenlang een lage rente houden die gelooft in sprookjes. Er zijn teveel negatieve effecten doordat iedereen met een beetje spaargeld inteert door een veel te lage rentevergoeding maar wel belasting betaalt over 4 procent fictieve rente. Hierdoor stroomt nog veel spaargeld naar aandelen waardoor een enorme zeepbel ontstaat op de aandelenmarkten. De afloop valt te raden, een enorme beurscrash wat alles en iedereen meetrekt in de val. Hiervoor hoeven we geen econoom te zijn maar gewoon ons boerenverstand gebruiken en zien hoe alles, maar dan ook echt alles scheef trekt in onze westerse schuldeneconomie. De extreem lage rente is een voorbode op naderend onheil.

Gerrit Welbergen

40 REACTIES

  1. Huizenbezitters worden inderdaad gegijzeld door banken en overheden.de huidige deflatoire economie betekent wel meer kansen voor de consument,niet voor ondernemers en overheden.hoe langer dit duurt hoe beter voor consumenten.hoe minder de vraag des te beter de prijs.dat zie ik niet als een doemscenario.

    • En hoe lang denkt u dat bedrijven dit volhouden? Massale werkeloosheid is het gevolg. Wel veel lagere prijzen, maar geen inkomen.

    • Deflatie is juist het doemscenario. Alle schulden groeien relatief en schulden zijn er in overvloed bij zowel particulieren als bij de overheid. Nee deflatie past niet in een model dat gebasseerd is op groei. Deflatie is de nekslag en om deflatie te voorkomen is monetaire stimulus nodig en dat zal uiteindelijk leiden tot eerst inflatie en dan hyperinflatie. De schulden kunnen niet meer terugbetaald worden. De sukkels/aasgieren die het allemaal zover hebben laten komen kunnen het misschien nog even rekken, maar geen decennia. De guillotiene lijkt mij hier gepast, voor politici, bankiers en de media.

    • Als mensen de daling van de prijzen verwachten stellen ze hun consumptie uit. Dat is inderdaad de nekslag. Daarom zullen CB’s er alles aan doen om dat te voorkomen, al moeten ze geld uitdelen of uit een helicopter gooien, hé Ben!

  2. Vergeet niet dat veel (oudere) woningeigenaren die al jarenlang een hypotheek hebben, en vaak ook nog eens aflossingsvrij, inmiddels ook zijn gegaan voor de laagste rente. Dus betekent een renteverhoging voor bijna alle huiseigenaren met hypotheken bingo! Bij een eventuele toekomstige rentestijging zullen velen gaan meemaken hoe enorm de gevolgen zijn voor de huishoudportemonnee. Ik ben het geheel met de schrijver eens dat dit een ongekende weerslag zal hebben op de huizenmarkt. Veel huiseigenaren zijn al een poosje gewend aan een lagere rente en gaan zich een hoedje schrikken bij toekomstige rentestijgingen. Spanning en sensatie dus.

    Hoe lang zal een historisch lage rente duren, zo kunnen we ons afvragen. Welnu, zodra de negatieve gevolgen zichtbaar gaan worden, zoals interen op spaargeld wat bij de bank niets meer oplevert, opblazen van aandelenmarkten door transitie van spaargeld van moedeloze en argeloze spaarders, zullen centrale banken tot inkeer komen en de rente weer moeten verhogen. Een extreem lage rente op spaargeld zou ook een verdere leegloop bij de Rabobank in gang kunnen zetten. Let op wat er dan gebeurt. Een wankelende Rabobank kan Distelbloempje niet opvangen met een paar miljardjes, zoals bij de SNS.

    Verder valt er wat te zeggen over de gevolgen voor onze economie wanneer bij een aanhoudende rentestijging steeds meer mensen in de problemen komen met hun rentebetalingen aan de banken? Dat is rampzalig voor de hele NL-economie met z’n enorme schuldenberg. Bij rente- en inflatiestijging zal de loonontwikkeling achter blijven, anders dan in de jaren 80. Zolang NL in de euro meedoet zal bij een eenzijdige loonstijging in NL de concurrentiekracht verzwakken en daarmee ook de export. Overigens zal ons marionettenkabinet onder het juk van Brussel bij een dergelijk voornemen direct worden terug gefloten. Dus loonstijgingen met een reële inkomensverbetering kunnen we echt vergeten. Bijgevolg dalende binnenlandse bestedingen en zie daar, een optelsom van narigheden. Ik sluit af met de slotzin van de schrijver: lage rente is een voorbode van naderend onheil.

  3. klein puntje van kritiek. Bij een 10-jaarsrente kan er niet minder maar juist meer worden geleend. Vanaf een looptijd van 10 jaar mag het inkomen met de werkelijke rente worden getoets. Deze 10 jaar rentevastperiode geeft nu een lagere rente dan de toetsrente voor looptijden korter dan 10 jaar. Hierdoor word de maandlast lager en kan men meer hypotheek krijgen. Verder goed artikel maar ik denk puntjes op de i.

  4. Keuze 1: het re-inflatteren van assets

    Keuze 2: reset

    De hele wereld zit in de schuldenstrop, ZIRP (Zero Intrest Rate Policy) is here to stay.

  5. Home Prices Climb in 88% of U.S. Cities

    Prices for single-family homes climbed in 88 percent of U.S. cities in the third quarter as buyers competed for limited inventories that included fewer discounted foreclosures.
    The median transaction price rose from a year earlier in 144 of 163 metropolitan areas measured, the National Association of Realtors said in a report today. A third of areas had double-digit increases. http://www.bloomberg.com/news/2013-11-06/home-prices-climb-in-88-of-u-s-cities-as-recovery-spreads.html

  6. Gerrit,bedankt voor uitvoerige,complete en verhelderende artikel.
    Dit is zo belangrijk,voor die naive mensen,die denken dat de rente zo laag zal blijven als hij nu is.
    Als ik een huis zou willen kopen op dit moment, zou ik het alleen maar doen met een hypotheek op basis van 15 of 20 jaar rentevast.
    Als je op basis van voorgaande vaststelling en rentelasten van mening bent, dat je dit op middellange termijn niet kunt opbrengen, zou ik er nooit aan beginnen.
    Wat de toekomst eventueel brengt,werkloosheid,scheiding,ziekte kan je toch nooit voorzien.
    Mijn gevoel zegt me, dat naive mensen momenteel in een toestand van meer vertrouwen worden gepraat, om de ongeduldige prooien de markt in te lokken.
    Wanneer deze in de markt stappen,is er geen weg meer terug.
    Alleen ik deel de zorg van Gerrit, dat zij die kiezen voor de korte termijn rente,op een bepaald onverwacht moment in de fuik terecht zullen komen,waarin ze zullen verstikken.
    Wij kopen uit beginsel nooit geen spullen, als we daar geen eigen geld voor hebben.
    Wij weten wat het geld nog voor waarde heeft.
    Voor een huis ligt dit wel anders.
    Ik wil aspirant kopers ook sterk adviseren goed na te denken voordat ze besluiten een hypotheek af te sluiten.
    Neem de analyse van Gerrit Welbergen goed ter harte.

    • Die van ons hebben we voor 30 jaar vastgelegd tegen 5.0%. Over 29 jaar weten wij nog steeds waar we aan toe zijn.

      Dit artikel is wel heel erg duidelijk qua uitleg. Ben benieuwd wanneer het volgende deel van crisis zich aan ons voor gaat stellen…

  7. Daarom zijn wij ook superblij dat we van dat kot in Naaierland afzijn.

    Het kwam op het laatst bij de onderhandelingen op een discussie van 2000 euro…niet lang over na hoeven denken. De groeten ermee.

    We hebben nu 11,8 Ha land, 2 huizen, een grote en een kleintje. Eigen water , eigen riool, 6ha bos, rest landbouwgrond grote garage en nog 3 schuren in goede staat..en dat voor ongeveer 30.000 euro. Volledig betaald, is nu gewoon van ons.

    Houtkachels erin. en voldoende hout voor 3 jaar.
    Electrisch verbruik ongeveer 400kwh maar dat gaan we oplossen met wind en zon.

    Zaden hebben we volop liggen en volgend jaar beginnen we met planten en het ombouwen van onze veranda tot kas met gebruikt glas van de sloop.
    En proberen subsidie los te krijgen van de Plee U voor biologische landbouw en het houden van dieren op kleinschalig nivo.
    Dan hebben we er nog wat aan aan die losers. Ondertussen dit gebruiken om zo veel mogelijk los te komen van heel die soepzooi die op omvallen staat.

    Ik raad iedereen aan om ook zo veel mogelijk te proberen waar mogelijk dit tedoen. Ook al heb je maar een klein stukje land of tuin, gebruik permacultuur om zoveel mogelijk voor je eigen eten te zorgen en neem een paar kippen, zo kun je al eieren en vlees hebben. Heb je meer plaats koop een geit, heb je ook nog melk en kaas.

    Hoe minder je gebruikt van heel die smerige poepbende des te meer je ze er mee hebt. Maak zoveel mogelijk zelf uit basisproducten en koop niks meer kant en klaar. Koop een houtkachel en stook op hout of pellets. Doe wat mogelijk is, dat is voor iedereen anders, maar zo ben je een stille soldaat tegen heel die dievenbende.

    • En zo is inderdaad.er is simpel gezegd geen enkele reden voor een renteverhoging,eerder verlaging,en dat gaat nog 10 jaar duren.als er geen koopbereidheid is,is er geen enkele vraag naar geld.het aflossen en oppotten is al lang bezig.

  8. Goed stuk , alleen het tijd rekken begint nu toch wel draconische vormen aan te nemen .
    De bubble laat de spaarders extra in de kou staan . en de opmakers hebben weer de tijd om te speculeren .
    Laat de veroozakers van de crisis berechten en maak schoonschip met eurofielen die onze soevereiniteit lopen te verkwanselen.
    Het word een keer tijd dat de oogkleppen een keer afgaan , en men weer een keer wakker word nu is het mogelijk daar er diverse verkiezingen voor de deur staan.

  9. Uit: Wanneer gaat de zon weer schijnen deel 2:
    “Nog erger is de claim op de toekomst. Ieder, die nu tegen een superlaag percentage leent, individuen en regeringen, krijgt straks hevige schokken te verwerken als de rente zou gaan stijgen. Dat kan natuurlijk niet en daarom zal de ECB voortdurend met de vingers aan de knoppen moeten blijven draaien. Van een normale economische ontwikkeling komt zo niets meer terecht.”

    We raken steeds dieper in de modder verzonken. De ene oplossing is de vader en moeder van het volgende probleem

    • En de rente gaat stijgen. De FED kan wel proberen de marktrente zo laag mogelijk te houden, maar op het moment dat het vertrouwen in de dollar verloren gaat, zal de marktrente toch omhoog gaan. Je ziet het nu al beginnen. De langlopende rente neigt naar de 3% te gaan. Bij dit niveau zou er wel eens een draaipuntpaniek kunnen komen. En Europa zal meegaan.

      • Vergeet hoge(re) rente. De wereld heeft veel VS staatsschuld geaccumuleerd, bij hogere rente daalt de waarde van dat ‘bezit’ en maakt landen nog insolventer. Bij een stijgende rente daalt de waarde van staatsobligaties.

        G20 heeft een debt/gdp verhouding van 400%, overheid, bedrijven en particulieren samen. Hogere rente is een nekschot.

        Forget it.

  10. Private schulden 300% + overheidsschulden 80%. Dat duurt 75 : (2,5 %/ jaar inflatie +2,5 /jaar aflossing) = 15 jaar voordat gehaveerd is.

  11. Als je blijft doemdenken over van alles en nog wat, dan heb je geen leuk leven meer. Als de rente laag staat, dan neem je een rentevastperiode van 20 jaar. Betaal je iets meer maar wel bestand tegen schommelingen. Het kopen van een woning wordt steeds aantrekkelijker, de prijs die je voor een woning betaalt, bepaal je zelf. Je hebt de regie volledig in eigen handen. Vergelijk de situatie met nu en die van 2008 eens.

  12. Interessant stuk, ik ging namelijk van het tegenovergestelde uit. Ik denk dat ze helemaal klem zitten en de rente voorlopig niet kunnen verhogen. Zodra ze dit namelijk doen is het einde oefening voor alle regeringen. Schulden japan en VS kunnen met deze rente al niet meer terugbetaald worden. Het verhogen van rente zal ook een ravage aanrichten op de hypotheekmarkt. En dit raakt niet alleen de eigenaar van het huis maar ook de banken. Zoals men nu vaak ondervonden heeft is deze eerste niet zo belangrijk maar banken zijn dat wel voor ze en die zullen ze dit nooit aandoen.

    Neemt niet weg dat ik het bovenstaande artikel wel interessant vind en dat iedereen zich op het risico van een rentestijging zou moeten indekken.

  13. Als de rente stijgt zullen veel overheden failliet gaan, aan de andere kant is dit de perfecte methode voor de bankiers om mensen te naaien.

    Denk als een bankier: Wat heeft het IMF en de wereldbank voorgesteld?

    Als we nou 10% spaargeld in beslag nemen en de schuldenlast van de overheden verlichten dan kunnen we de burgers naaien.

    Nou nog een manier verzinnen om dit plan te verkopen.

  14. In aanvulling op mijn eerdere post: starters staan er nu een heel stuk beter voor dan in 2008! Zo simpel is het. De wereld en het leven gaan gewoon door, met doemdenken kom je niet vooruit. 1 Ding kan ik voorspellen, het hek is straks van de dam met het aantal huizenverkopen, niet zozeer prijsstijgingen. De geschiedenis blijft zich gewoon herhalen. En je moest eens weten hoeveel mensen er op de schopstoel zitten om te verhuizen of om hun eerste koophuis te bemachtigen…

  15. Wanneer deflatie doorzet,gaat er nog een kleine 30% vanaf,huren is het advies voor de komende jaren,Eric Mecking zei dit al in 2005, inflatie in aantocht!

  16. Dus als ik het goed begrijp…

    Als je nu een huis wil kopen (met al die lage rentes), maar je zet het wel vast voor lange periode (dus niet 1 of 2 jaar) en je koop ook niet een al te duren huis (dus 120.000 ipv 200.000) heb je juist een goeie deal gemaakt zonder een groot risico voor als de rentes weer gaan stijgen??

  17. Een forse rentesijging zal catastrofale gevolgen hebben voor de wereldeconomie, landen met een hoge staatsschuld zullen namelijk door de forse rentestijging failliet gaan.

  18. Mensen die nu een huis kopen staan er zeker beter voor;
    160k en dan rentestijging of 220k voor het zelfde huis in 2008 en rentestijging. In 2008 moest er nog overdrachtsbelasting betaald worden, nu niet meer… gaan zo door.. gaan zo door…

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Vul alstublieft uw commentaar in!
Vul hier uw naam in

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.