Hypotheekschuld grootste risico aller tijden

18

Het wordt geleidelijk aan duidelijk dat de economische krimp in Nederlands een stuk groter is dan in de omringende EU-landen. Door sommige waarnemers is al voorspeld dat ons land Spanje achterna zal gaan wat betreft de ernst van de recessie. Dat heeft natuurlijk veel te maken met de huizenmarkt-bubbel die in ons polderlandje langzaam maar zeker aan het leeglopen is. Dit zal waarschijnlijk nog een aantal jaren zo doorgaan gezien het simpele feit dat de woningprijzen over een tijdspanne van meer dan 20 jaar flink zijn gestegen.

hypotheekschuld risico

Hoogconjunctuur & hypotheekrenteaftrek

De prijsstijging werd niet alleen veroorzaakt door een lange periode van hoogconjuctuur maar vooral ook door de hypotheekrenteaftrek (HRA). In vergelijking met andere EU-landen was in Nederland de HRA de grootste aanjager van de florerende woningmarkt. De totale hypotheekschuld van Nederland steeg explosief. De banken verdienden grof geld door vanuit het niets zomaar een hypothecaire lening op hun balans bij te schrijven van bijvoorbeeld € 330.000,00 voor een woning met een getaxeerde waarde van € 300.000,00. Je “kreeg” 10% extra geld omdat het zo goed ging met de prijsontwikkeling. De bekende “kosten koper.” Met de Nationale Hypotheekgarantie (gewoon meegefinancierd) hoefden we ons nergens zorgen over te maken. Over een paar jaar had je die 10% weer terug verdiend in de overwaarde die je al slapende onder je pannendakje verdiende. Het kon niet op.

Onbelaste verkoopwinsten

De pioniers van de nieuwbouw van 20 tot 30 jaar terug verkochten met dikke (onbelaste) winsten hun stulpje en kochten met het grootste gemak een villa van 4 ton of meer. Of je ging kleiner kopen of huren en lekker interen op een vette bankrekening waar de flinke “winst” op werd gestort. Het was booming-business. Wat wil je, de banken stelden zich heel vriendelijk op met het aanpraten van tophypotheken en de overheid kwam tegemoet met wel liefst 42 of 52 procent belastingvoordeel. Het kon niet op in Nederland. Het economische NL-poldermodel was toonaangevend voor de rest van de westerse schuldeneconomieën.

Na hoogmoed komt de val

Hoeveel anders kan het jaren later zijn? Onze polder wordt volledig leeggemalen. De molens draaien maar één kant op. De politici hebben er te dicht bij gestaan en stuk voor stuk een klap van de molen gehad. Niet alleen kabinet Rutte 2, maar alle voorgaande kabinetten liepen met molentjes. We worden nu compleet drooggemalen. Het besef begint door te dringen dat de prijzen van onroerend goed nog jarenlang gaan zakken, met alle bijkomende problemen van dien. De afgelopen 20 jaar zijn de prijzen fors gestegen en het zou heel goed kunnen betekenen dat de prijzen nu 20 jaar gaan dalen, als je uitgaat van een oorspronkelijke waarde. Tijden veranderen en dus moeten we afwachten waar de prijsdaling terecht komt. Of op de oorspronkelijke waarde, of grote kans, nog lager. Dat zou heel goed kunnen om de hierna 7 genoemde omstandigheden.

Aanwijzingen voor verdergaande prijsdaling

  1. Hoogconjunctuur bestaat niet meer; of deze terug komt in de vorm zoals we hebben gekend zal wel een illusie zijn gezien de enorme schuldenberg en de rente- en aflossingsverplichtingen.
  2. De hypotheekrente-discussie; geeft nog geen duidelijkheid, alleen maar onzekerheid.
  3. De begrotingstekorten leiden tot verder dalende inkomens door bezuinigings- en belastingmaatregelen van onze regering.
  4. De afnemende bevolkingsgroei
  5. De toenemende emigratie; van vooral jongeren, potentiële huizenkopers dus, geeft minder vraag. Hoe langer de neergaande spiraal aanhoudt, hoe meer effect dit sorteert.
  6. Banken blijven nog jarenlang op hun geld zitten vanwege hun kapitaalratio en zijn daardoor uiterst voorzichtig met uitlenen. Dat geldt voor zowel ondernemerskredieten als mede de persoonlijke leningen en hypotheken.
  7. Pas nadat de werkloosheid is gedaald, zal de vraag naar woonhuizen toenemen.

Voorlopig zijn de vooruitzichten uiterst somber. Logisch te verklaren door de beklemming van de euro en de alsmaar stijgende staatsschulden van de eurolanden. En wat gebeurt er met de staatsbegrotingen wanneer blijkt dat uitgeleende gelden aan het zuiden niet terugkomen naar het noorden? Het zijn buitengewoon negatieve toekomstbeelden…

Voorspellingen

Hoe kan het nu zijn dat bijvoorbeeld de voorspellingen van de Rabobankeconomen een heel ander beeld geven dan de verwachtingen van ondergetekende, een gewone nuchtere waarnemer. Zal dat misschien te maken hebben met het feit dat de banken, en vooral de Rabobank als grootste speler op de hypothekenmarkt, heel diep in de slechte hypothecaire leningen zitten? En daarop flinke afschrijvingen zullen moeten doen. Het zal ongetwijfeld lagere winsten of zelfs verliezen gaan opleveren. Je kunt dan natuurlijk, als een kat in het nauw, proberen een optimistisch beeld aan te praten. Soms werkt dat wanneer nog meer partijen daaraan meedoen, zoals onze regering met hun uitspraken dat het allemaal  “vanzelf” weer goed gaat komen. Het is maar hoe je het uitlegt.

Bankbalansen afwaarderen?

En wat te denken van de nog steeds veel te hoog genoteerde WOZ-waardes als onderpand op de hypothecaire leningen bij onze banken? Nog altijd staan waarden genoteerd op de bankbalansen van zo’n 5 tot 7 jaar geleden, de topjaren dus. De voorspellingen van de diverse banken zullen daarom altijd optimistisch blijven, want hun verliezen zullen enorm zijn als de regels juist worden toegepast. Wanneer wordt erop gewezen dat er moet worden (af)gewaardeerd naar de werkelijke waarde van nu? In feite zou de bank, net zoals voor de inkomstenbelasting geldt, elk jaar de WOZ-waarde van de gemeenten moeten ontvangen voor een juiste waardering van hun onderpanden. Waarom staan banken boven de wet hieromtrent? Het lijkt mij dat hier iets niet helemaal klopt. Ik houd mijn hart vast als op gegeven moment Brussel (EU) of de kredietbeoordelaars gaan roepen richting de NL-banken dat er moet worden afgewaardeerd op onderpanden. Zal niemand durven op dit moment, denk ik. Maar zeg nu zelf, waarom mag een bank nog altijd een onderliggende waarde aanhouden van  300.000 euro terwijl de werkelijke waarde inmiddels 200.000 is? Ja, ik snap het wel, wanneer er naar de juiste waarde wordt getaxeerd dan vallen subiet onze bankjes om. En daar krijgen we allemaal last van, dus maar niet verder vertellen hoe wankel ons bankensysteem in NL er op dit moment uitziet. Nee hoor, onze minister van Financiën doet straks een bankje in de uitverkoop met wat verlies en koopt desnoods andere wankele banken weer op om te voorkomen dat ons systeem valt. De staatsschuld gaat met veel miljarden omhoog en het spelletje gaat gewoon weer verder.

Conclusie

We moeten niet gaan somberen met z’n allen maar gewoon het spelletje meespelen. Alleen zo jammer dat er steeds meer valsspelers op het monopolybord verschijnen…

Gerrit Welbergen

18 REACTIES

  1. Dikke kans dat onze economie meer dan 50% gaat krimpen op jaarbasis wanneer de huizenprijzen zo snel dalen dat hypotheken niet meer afgelost kunnen worden, de werkloosheid torenhoog wordt en alle lonen en uitkeringen niet meer uitbetaald kunnen worden. Dit zal er toe leiden dat velen ons land zullen ontvluchten en banken berooid achtergelaten zullen worden.

  2. Ik heb vanaf 2004 tientallen mensen verteld dat dit een nep krediet economie was. Men had na de euro 2 keer minder te besteden maar als men op straat keek leek het wel of iedereen 2 keer zoveel had om te besteden.

    In 2009 heb ik hard gelachen om het beste jongetje van de klas, heb toen herhaaldelijk gezegd dat Nederland net Griekenland is maar dat hier nog een draaiende economie de zwendel verborgen hield. Zodra de economie zou gaan krimpen zouden wij de realiteit gaan zien waren mijn woorden.

    Maar om nu te stellen dat huizen nog wel 20 jaar kunnen dalen lijkt mij
    niet juist. Wij hebben 1 ongelofelijk groot voordeel wat dit betreft, en dat is dat we in een krap land leven met heel veel mensen. Dit is niet het geval in Ierland,Spanje,VS.
    Ook moeten we het aantal mensen die na het jaar 2000 een huis gekocht hebben niet overdrijven. Alleen deze mensen hebben een potentieel probleem.

    Huizen gaan dus nog wel even dalen, denk zelf tot aan niveau 1998 ongeveer. Vanaf dat punt zullen we gaan zien wat we normaal gesproken hadden moeten zien in 1998. Stijgingen die puur gebaseerd waren op de woningkrapte en dus niet door HRA en aflossingsvrije hypotheken verstrekkingen.

    De redding van Nederlandse huizenmarkt zal dus de woningkrapte zijn (ergens in 2018 schat Ik). Als deze krapte niet aanwezig zou zijn geweest was ik het absoluut eens geweest met die 20 jaar daling. Japan is hier een voorbeeld van, huizen dalen er al ruim 20 jaar.

    • De toekomst blijft altijd onzeker. Voorspellingen dus ook. Maar als onze politiek een afwachtende houding blijft aannemen en alleen eenzijdige bezuinigingsmaatregelen aankondigt dan weten we zachtjes aan wel dat de neergaande spiraal aanhoudt. Dan vertrekken er nou net precies de meest ondernemende typen en wat krijgen we daarvoor terug vanaf 1 januari 2014? Als je het mij vraagt niet de mensen die in de rij staan om een huis te kopen. Er zijn nog veel te veel onzekerheden en geen lange termijn-oplossingen voorhanden, dus waarom zou de woningmarkt nu al weer kunnen aantrekken? De woningkrapte zal wel eens erg mee kunnen vallen als de huidige crisis niet snel wordt opgelost en daardoor onze jeugd het elders gaat zoeken. Let wel, een jeugdwerkloosheid van 17 procent is niet niks!

      • Zou IJsland een prima land zijn om daar naar toe te verhuizen? Je hebt daar schone en duurzame energie vanwege het vulkanisme daar.

      • “dus waarom zou de woningmarkt nu al weer kunnen aantrekken?”

        Dit schrijf ik nergens, beter lezen! Ik schrijf dat het nog wel even gaat zakken richting niveau 1998. Nog een aardig lange weg te gaan dus!

        Waar gaan die mensen naartoe vertrekken? Deze crisis is wereldwijd en onze regime heeft goede ervaringen met het laten groeien van bevolkings aantal. Zie de volgende golf Syriers al aankomen en wie weet spoedig ook de Iraniers….

  3. Dat de huizenmarkt haar bodem nog lang niet heeft bereikt, begrijpt iedereen met enig economisch besef denk ik wel, ondanks de wanhopige (en verwerpelijke) pogingen van belanghebbende partijen om de situatie buitengewoon rooskleurig te schetsen. Zolang de hypotheeknemer echter braaf zijn te dure huis blijft afbetalen, is het echter vooral een probleem op papier. Zorgelijker echter vind ik het verschil tussen balanswaarde en reële (toekomstige) waarde van zakelijk onroerend goed. Het gat is niet alleen veel groter, maar de klap die deze correctie uiteindelijk zal opleveren, zal vrijwel geheel moeten worden gedragen door de samenleving (de vastgoedwereld heeft in de praktijk vrijwel geen liquiditeit); in belangrijke mate door pensioenfondsen. Het is jammer, maar wel begrijpelijk dat deze verwevenheid en problematiek zo onderbelicht wordt, maar ik ben reuze benieuwd met hoeveel % het vermogen van pensioenfondsen af zal nemen als je hun OG portefeuille op reële waarde (dus niet alleen lager, maar ook dalend) zou inschatten. En welke gevolgen dat heeft voor de dekking en de gevolgen voor de hoogte van de toekomstige pensioenuitkeringen.

  4. De historische prijs van een huis is tussen 100 a 150 maal de maandhuur. Dus reken maar uit waar we naar toe gaan..,
    Het zakken is nog maar net begonnen..

  5. Heldere bestandsopname van deze ‘nuchtere waarnemer’. In het rijtje van veel artikelen over de Nederlandse achilleshiel. Aan het slot waarvan helaas meestal, ook hier, de moraal van het verhaal, of de eindconclusie, ontbreekt.

    De vastgoed-/woningmarkt, die sinds 2008 al met circa € 500 miljard in waarde is gedaald, is voor dit land met stip en ster een hoofdprioriteit. Economisch, financieel én sociaal.

    De auteur beschrijft uitstekend de op elkaar inwerkende krachten en ontwikkelingen die een wisselwerking tussen economie en huizenmarkt
    veroorzaken en elkaar in negatieve zin versterken.
    Gezien ook de koppige onwil van marktpartijen om mee te werken aan een verdere, onvermijdelijke prijsdaling, ligt het voor de hand dat de sector voorlopig niet uit zijn lijden is en zolang een wurgende invloed zal blijven houden op de economie.

    Welbergen geeft het aan: waar is de bodem? Grote kans dat we dáár straks (in een fase van laagconjunctuur) zelfs doorheen zakken en dat er dus geen bodem meer is.
    Zie de trend: oplopende leegstand (nu al ca. 6% van het woningbestand) en toenemende desinteresse van de kant van woningzoekers in een koopwoning.

    Conclusie: de woningmarkt is zonder twijfel SYSTEEMRELEVANT voor dit land.
    Wat staten doorgaans doen voor en met omvallende banken zou Nederland moeten doen voor de woningmarkt.
    Negeren of pleisters plakken, zoals nu door dit kabinet, is geen optie. ALLE betrokken partijen zouden zo spoedig mogelijk eensgezind moeten participeren in een nationaal programma van aanpak om onze
    economische motor weer aan de praat te krijgen en het onvermijdelijke verlies – zowel publiek als privaat – zoveel mogelijk te beperken.

    • Juist. Aan het constante geklaag en analyseren van het probleem hebben we niets. Kom eens met een oplossing.

      Bijvoorbeeld:

      De oplossing voor een falende huizenmarkt is een flinke portie buiten de doos denken. Wat constitueert de gedachte, dat er 30 jaar over moet worden gedaan om een hypotheek af te lossen? Wie heeft dat bedacht? Banken en overheid natuurlijk, want er moet behoorlijk aan verdiend worden. Maar een huis heeft immers een veel langere levensduur dan die illustere 30 jaar? Bovendien leven de bewoners na hun 20ste ook veel langer dan 30 jaar.

      Een huis is een gebruiksartikel, daarom kan het alleen in waarde afnemen. Moeilijk voor te stellen? Het idee dat een huis altijd maar in waarde toeneemt of een spaarmiddel is voor de toekomst, is immers al bewezen een illusie te zijn? Dankzij, of ondanks overheid en banken. Niet dankzij een bewoner die trouw zijn hypotheek maandelijks ophoest. Maar dat deed hij ook al met de lening van zijn auto en andere consumentenartikelen, waarvan wel zonder meer wordt aangenomen, dat die in waarde afnemen.

      Stel, een huis wordt gebouwd voor 240.000 euro. Stel, de verwachte levensduur van een degelijk gebouwd huis is 100 jaar. Ergo, de bouwkosten, gelijk aan de waardeafname, zijn op jaarbasis 2400 euro. Per maand 200 euro. Moet er rente betaald worden op een lening, dan kan dit elk willekeurig percentage zijn, maar men kan een getal aannemen, bijvoorbeeld de gemiddelde rente van de laatste 100 jaar. Stel dat is 6%. Op jaarbasis 144 euro en dus per maand 12 euro. Wat een bewoner betaald is slechts 212 euro per maand. Die kosten blijven het zelfde over de volle 100-jarige periode, ongeacht hoe vaak het huis wordt doorverkocht. Dit zorgt voor een uiterst stabiele huizenmarkt, waarbij elke vorm van speculatie (= parasitair gedrag) is uitgesloten. Uiteraard bestaat er in dit systeeem geen hypotheekrenteaftrek. Ook krapte en leegstand zijn verleden tijd. Het besteedbaar inkomen van de bewoner en het zorgeloos wonen is vele malen groter geworden (goed voor de rest van de economie). Door deze methode kan iedereen in een betaalbaar huis wonen en mocht er inflatie optreden, dan wordt het alleen maar nog goedkoper.

      Ook huurders zullen een veel lagere huur kunnen betalen, evt. met een toeslag voor onderhoud. Uiteraard zijn er nog veel haken en ogen aan bovengenoemd systeem, maar met wat wilskracht en een flinke portie denkvermogen zijn overal oplossingen voor te bedenken. In een echte democratie, zou dit allang bestaan kunnen hebben. Overbodig te vermelden, dat er meer dan een “echte” democratie voor nodig is om dit systeem in te voeren. Het belang van de banklakeien in Den Haag en Brussel is veel te groot. Verandering zal niet eerder plaats vinden, nadat alle grote regeringsgebouwen rokende puinhopen zijn en er veel van die lakeien aan lantaarnpalen bungelen…

      • Een huis is een gebruiksartikel dat alleen in waarde kan afnemen? dat is echt onzin… Schoenen zijn een gebruiksartikel en slijten waardoor er op een geven moment niet meer op gelopen kan worden.. Een huis wordt in die 100 jaar verbouwd, vernieuwd, nieuwe badkamer, nieuwe keuken… daardoor gaat de prijs omhoog….

        Daarbij vergeten veel mensen inflatie…. zelfs een ijsje kopen bij de snackbar is 100 x duurder geworden in de afgelopen 40 jaar.

  6. Zoals ik eerder aangaf; hypo rente maximaliseren op libor (unrigged)+0,5%, rest van maandbedrag verplicht gebruiken voor aflossing. Verliezen (wat eigenlijk geen verliezen zijn maar slechts boekhoudkundig bankgejank) op de bankbalans laten bijdrukken door de ecb. E.e.a. laten voortduren tot houdbare niveaus in de woningmarkt.

  7. Net als de auteur wacht ik ook totdat ik mijn tweedehands middenklasauto straks kan omruilen voor een leuk boerderijtje op de veluwe,als de huizen prijzen maar gewoon 20 jaar door blijven dalen natuurlijk.
    Waarde van geld en arbeid slaat de auteur gemakshalve maar even over.de auteur moest ook weten dat er nog steeds een tekort aan huizen is en dat geen enkele aannemer een huis zal gaan bouwen voor de prijs van 20 jaar terug, ziehier de inflatoire situatie.wat we nu hebben is een tijdelijke deflatoire moraal, begrijpelijk maar bij enig vertrouwen ,en ik geef toe niet in de overheid, zal een huis gewoon weer zijn waarde krijgen.

  8. Ik sprak laast een makelaar die me ging vertellen hoe lekker het allemaal weer ging in vergelijking met vorig jaar. De huizen vliegen weer weg en de vraag neemt toe. Hoe lang kunnen de belanghebbenden dit sprookje blijven verkondigen?

  9. De te hoge prijzen worden tevens veroorzaakt door te hoge grondprijzen. Wil je de markt een handje helpen moet je het bestemmingsplan over boord gooien en bouwen toestaan op grond dat niet in handen is van grondspeculanten. Als je voor de m2 ca. 5 euro ipv 300 of meer betaald dan scheelt dat een slok op een borrel…

  10. “Hoe kan het nu zijn dat bijvoorbeeld de voorspellingen van de Rabobankeconomen een heel ander beeld geven dan de verwachtingen van ondergetekende, een gewone nuchtere waarnemer. Zal dat misschien te maken hebben met het feit dat de banken, en vooral de Rabobank als grootste speler op de hypothekenmarkt, heel diep in de slechte hypothecaire leningen zitten?”, zo staat geschreven in het artikel van G.W.

    Deze stelling lijkt bevestigd in dit artikel op “marketupdate.nl”:

    http://marketupdate.nl/nieuws/economie/woningmarkt/een-derde-hypotheken-rabobank-onder-water/

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Vul alstublieft uw commentaar in!
Vul hier uw naam in

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.